「逆按揭」有望在港出台

与特区政府关系密切之智经研究中心，近日发表报告，探讨采用新思维解决长者住屋问题时，提出仿效外国引入「逆按揭」（Reverse Mortgage），为长者将物业资产净值变作现金，似乎为此崭新按揭产品／服务，提供在香港出台之机会。

 

笔者过往在传媒及网站文章，亦多次谈到「逆按揭」之概念，当中之结论是：没有政府支持，此产品甚难在港成功推出。

 

概念在於将物业变做现金

既然最近又有具影响力之团体，倡议在港推行「逆按揭」，笔者亦想为大家重温此产品之概念。

 

「逆按揭」其实是一种财务安排，业主可透过将其拥有物业之“资产值”，经“抵押”方式转换成款项（即「逆按揭」额），一次过或按期取用，但所借款项可於业主过世后(或在世时主动提出)，才需要清还。产品通常适用於较高龄或已退休之业主，他们将物业抵押予银行后，按月提取一定数额之生活费，直至用完「逆按揭」额为止。

 

「逆按揭」之安排，通常会有保险公司参予，并将有关业主之预期寿命 (Life Expectancy)，以精算学方法计算在内，而业主在用完「逆按揭」额而停取生活费后，仍可在抵押物业内继续居住，直至百年归老。

 

「逆按揭」之息率及相关人寿保险收费，要够便宜吸引，就必须有充足数量之参予者，外国之「逆按揭」市场规模较大，故不成问题。可是，香港从没有此产品，故在「逆按揭」推出初期，相信市场非常有限，如非政府作出牵头或补贴，根本很难将其持续。既然现时与特区政府关系密切之智经研究中心，高调提出此产品概念，相信特区政府支持推出此产品之机会亦十分大，而过去对「逆按揭」有深入研究之香港按揭证券有限公司（香港金融管理局之附属机构），在日后推出「逆按揭」时，应可配合银行、贷款机构及保险公司等单位，在相关运作上，顺理成章帮政府一把。

 

再者，目前银行界做生意十分困难，而按揭业务之竞争亦非常大，且利润不高，倘有如「逆按揭」般之新按揭产品，经政府支持下能成功在市场推出，对银行之业务发展，定会是个好消息。

 

子女及后辈支持尤为重要

最后，要「逆按揭」能真正在香港流行，除得助於政府支持外，本地长者之生活文化，亦可能要有较大之改变，当中包括长者要学习善於理财、了解繁复之按揭借贷安排、及早积极处理身故后之财物分配，而期间长者们得到子女及后辈之支持，亦是产品能否成功在港兴行之关键因素，故笔者建议政府及相关机构，应尽早为长者及其子女，进行有关之宣传教育及辅导工作，以兹配合。