活化居屋计划出台了

政府在资助市民置业谘询期完结前几天，便落实了市场盛传已久之“活化居屋计划”，似乎想将活化居屋日后可带来之效果（如增加中下价楼在市场之租／售供应），放入特首十月施政报告，连成一系列打击楼市炒风及处理资助市民置业之部署。

 

透过增加按揭借出补地价所需

新提出之“活化居屋计划”，主要透过由香港按揭证券有限公司与银行合作，在市场提供「补价贷款担保计划」，居屋业主可向其原按揭银行，在第一按揭贷款之上借取第二按揭贷款（即「补价贷款」），作补地价用途，然后分期还款予银行。

 

在此计划下，按揭证券公司会为银行总按揭成数，超过六成或七成的补价贷款部分提供担保，最高可至总按揭成数九成。如果有关的居屋单位，在补价贷款敍造之后将继续用作自住用途，受担保的补价贷款部分会以总按揭成数七成起计算；如果有关单位将用作非自住用途，受担保的补价贷款部分则会以总按揭成数六成起计算。

 

业主补地价贷款之担保费

参与「补价贷款担保计划」的居屋业主，须透过其按揭银行每年缴交担保费（见附表），最长为期三年。倘若居屋业主因一次过还款、卖楼、换楼或转按而清还受担保的补价贷款部分，则无需缴交随后年度的担保费。

 

新计划无疑为居屋业主提供了补地价之标准融资安排，让业主在办妥补地价后，可自由地将居屋出租、放售、加按套现或作其他担保等。由於「补价贷款担保计划」属常设性质，理论上可让业主伺机决定，什麽时候才合适办理补地价借贷。

 

现时全港有32万个居屋单位，近25.5万个单位仍未补地价，故理论上，新计划应该会为市场提供多了些中／下价住屋单位之租／售盘。可是，当细心分析计划之内容时，发现普通居屋业主未必容易受惠。

 

申请人需具供款能力

首先新计划之申请人，其贷款占入息比率上限为50%，意味着没有工作，又或收入不足之居屋业主，未必容易借到所需款项；此外，新计划之第一按揭贷款及补地价贷款，总按揭成数上限为居屋市值楼价之九成，若按揭欠款连同补地价所需，超过现时居屋市值九成时，业主便要自掏腰包补差价，才能经此计划办妥居屋补地价。

 

最后，有兴趣申请补地价之业主要明白，进行补地价之同时，其实已是一项投资决定，皆因日后出售居屋时之楼价，未必与现时补地价者相同，而借取补地价按揭贷款后，整体财务负担亦会相应增加。而补价贷款之担保费要业主每年清还，合共付足三年。举例说，一个$600,000补地价贷款分20年还，以现时2%按揭年利率计，除每月额外负担供款为$3,035.30，每年亦要储足$19,800（$600,000 x 3.3%），作为支付清还补地价贷款之担保费用！

 

 

补价贷款的 还款年期	附表 补价贷款担保计划之担保费 （以受担保的补价贷款部分的百分比计、 每年缴交、最长为期三年）
3	1.80%
5	2.40%
10	2.80%
15	3.00%
20	3.30%
25	3.60%
30	3.80%