新楼市措施欠缺通盘考虑

特区政府面对美国之第二轮量化宽松政策(QEII)，而港元又不与美元脱勾时，楼市资产出现泡沫似乎是无可避免。值得庆幸者，政府最近推出果断之打击楼市措施，当中包括(1)将新购物业在24个月内出售者，增加额外印花税(5-15%)；(2)取消延期支付印花税(包括额外印花税)；(3)进一步收紧住宅物业之按揭借贷。

 

新设施确实击退炒家，同时亦吓怕了部份用家，故市场即时出现“挞订”及“减价去货”之个案，对冷却楼市资产泡沫已收立竿见影之效。

 

新设施立竿见影

 

无可否认，政府今次出手可算是快、狠、准，且推出以物业成交价为基准之额外印花税，属前所未有，对投机炒卖，可算是当头棒喝。由於政府已表示，将不会有太多之酙情考虑安排，尽管日后部份用家可能会因经济或个别条件之改变，被迫在短期内卖楼，仍需支付昂贵之额外印花税。

 

坊间有论者认为新措施会殃及池鱼，笔者认为则属见仁见智。说句公道话，任何公共政策都很难讨好全民，只要政策背后没有徇私或利益勾结，政府应放胆去做，而受影响人士如今次之用家、业主、投资者、炒家、发展商、甚或地产代理等，应在新措施下重新部署其角色及行径，方为上策。

 

不应打击炒家之同时，打击用家

 

话说回来，从通盘考虑看，今次之新楼市措施，其实亦存有一些逻辑谬误。首先，政府不应在打击炒家之同时，又去打击用家。月前刚推出施政报告时，政府已将按揭成数收紧，今次实毋须再进一步收紧按揭，皆因此举会吓怕用家，同时亦会导致他们因借不足钱而无法如常入市，被迫要再等一会，又或改买较细单位。

 

其实健康之楼市，需要用家不断支持。笔者担心新措施令有心入市之用家会被拖慢来，导致将来市场出现不合理之供求失衡，那时政府又要转回来，出招鼓励用家入市，在安排上会否费时失事呢？

 

政府一方面高调宣布收紧按揭成数，又将按揭保险计划贷款额之上限调低至$612万，但却默许发展商在销售新楼盘时，推出“二按”，协助买家解决首期问题。此举不难令人觉得政府有意将买家由二手楼市场，推向一手楼市场，如政府不能向大众解释相关安排之合理性，日后难免会被批评为“向发展商输送利益”，甚或“官商勾结”。笔者实不希望见到，政府做了压抑楼市资产泡沫之好事，但却得了坏名声。

 

要解决这问题，政府可考虑取消发展商之“二按”安排，又或尽快将按揭保险计划覆盖范围扩阔，令买家购买一、二手物业时，得到等同水平之融资贷款安排。

 

最后，政府在新设施中没有明确指出，额外印花税应由谁负责。从追收税款角度看，买卖双方共同承担额外印花税，对政府之保障会较大，但在安排上其实亦犯下逻辑谬误，皆因此税项之引发，乃业主在购入物业后24个月内出售，故他们才是始作俑者，要新买家分担相关税款实不合理。从立法原意看，额外印花税之实施，乃希望减低市场短期炒风，并不是透过炒风去增加公帑收入，相信相关条例日后立法时，政府亦不容易避过议员在这方面之质询。