按揭市场之回顾及展望

2010年银行界面对市场资金充裕，楼市成交畅旺及楼价不断上升之环境，造就了首八个月已超过$2000亿按揭贷款，平了09年全年总数，预计今年按揭总金额有近$3250亿，较去年大幅增长超过六成，创出新纪录。

 

今年已推出不少收紧按揭措施

 

事实上，金管局在今年内不断提醒业界，小心因资产泡沫而引发之按揭业务风险，推出之措施包括将豪宅、非自住物业、公司名义物业和工商铺物业的最高按揭成数，逐步调低至今天之五成；供款占入息比率上限，全面调低至50%，同时要求银行须为楼按申请者进行压力测试，并以利率回升2厘后，贷款人的供款与入息比率不得超过60%为限。此外，香港按揭证券有限公司亦暂停九成以上之按揭保险计划，并将相关计划之最高按揭金额封顶至$612万元。

 

特区政府在11月19日实施之最高15%额外印花税(适用於新购物业在二年内售出者)，导致楼市在年尾前冷却下来，但由於按揭数字通常反映一至二个月前之物业成交，预计业界之按揭贷款金额回落，将会反映在明年初之按揭统计数字上。

 

低息环境助长转按减息

 

今年本港资金持续充裕，银行拆息低企，造就了业界之转按业务 (将按息由“最优惠利率”(P)基准，转为“同业拆息”(H)基准)，超越总贷款额之三成，预计明年首三季仍会出现同样情况。

 

面对美国之量化宽松政策，港元又不打算与美元脱鈎，加上中港经贸不断融合，导致大量内地资金涌入本港，令利息持续低企，但目前之持续低息环境大有可能在日后息率回升时，引发资产泡沫风险，故银行界再难有藉口推迟政府着力提倡之按揭正面信贷资料库，预计相关计划於明年首季内正式被业界采用，届时金管局亦会有足够之客观条件，要求银行批核按揭贷款时，就客人已有之按揭贷款作出不同之批核安排。

 

放松一房但收紧二房或以上按揭

 

笔者相信按揭正面信贷资料库推出后，不但会引致日后银行按揭息率与贷款风险挂鈎之情况，同时亦有机会造就第一套房按揭贷款宽松，而其后套房之贷款相继严紧之安排，有关思维或许变得接近内地之监管安排。

 

特区政府虽然一向不想干预本港楼市太多，影响楼价，但由於目前本港物业市场已发展至投资与自用共存，而中下价楼却特别与民生息息相关，新一代又不断投诉未能上车成业主，如处理相关问题不善者，可能影响特区之管治及稳定，情况就如内地官员面对目前因楼价不断上升而影响民生(甚或统治稳定)之压力。既然两地官员在面对楼市问题上，情况十分相似，特区官员在思维上向内地取点经，亦属无可厚非。

 

最后，笔者想提醒供楼人士，香港不会永远处於低息环境，日后加息时定当增加供楼负担，以目前本港之薪酬结构看，每年之人工增幅，定难追得上未来之加息幅度，现有业主需要为日后之供楼财务负担做准备，而新买家应特别留意银行之新产品，事关未来息率回升时，笔者相信银行界会推出不同之定息按揭，供客选择，而相关情况可能会在明年第三季或以后出现。