6月楼市走势放慢

6月楼市走势放慢

 

自从3月楼市转旺后, 经过一轮升市, 踏入5月中后期始见放缓迹象。中原测量师行估价部高级经理张世昌表示, 中原城市领先指数由1月份徘徊146.5, 按周上升平均不到50点子, 到3, 4月份, 指数按周平均上升幅度已过80点子, 直到5月最后两星期, 接连报接近159水平, 按周才上升14点子左右, 6月尾最新报160.2, 楼市升幅明显放慢。

根据中原测量师行6月份内部资料显示, 物业综合估价量下跌超过两成。 张世昌分析, 一手物业估价量在没有大型新盘开卖下数量微跌, 二手物业估价数量在政府重招和楼市顶位因素影响下亦停滞不前, 转按估价量则因按息上升及银行间息差收窄而明显下跌, 只有加按加借估价还有市场, 反映楼市开始呈胶着状态。

成交数据滞后 网上估价偏差属正常

早前有评论指银行估价松手, 批评估凸价情况非常普遍, 张世昌认为情况并不严重, 而且通常发生於网上估价, 当中受技术限制和环境因素影响。一般银行估价, 会采用直接比较法。意即估值建基於用过去之成交价作参考后直接作出比较及调整, 从而得出估价。技术上, 升市初期3月之新高成交价或许未能及时登记和反应, 该月之网上估价便有机会落后, 但当升市持续一段时间后, 市场经已累积足够的成交登记数据, 5月的银行估价便较能确切反应市价。

个别新高价推高其他估价

张世昌补充, 当市场处於高位横行一段时间后, 若6月有个别位处物业中低层单位但超高价之成交出现, 不论什麽原因, 整体数据都有机会再往上推。网上估价并未能做到即时及合时之分析, 或引致高层单位之估价再跟随新高成交但中低层单位向上推, 估价就有机会变得较高, 出现所谓估凸价。以沙田第一城为例, 早前新高成交509万并非最优质之前排河景户, 但该成交足以推高其他所有楼层的网上估价, 放诸其他盘情况一样。

网上估价只供参考

从网上估价所得数据显示, 某些屋苑估价偏差超过一成, 但最终是否高价成交则成疑。张世昌指出, 相比起网上估价的盲目计算, 测量师行之估价专员能有效整合所有资料及数据, 收集及考虑成交背后的因素, 从而作出合理而人性化之分析。 所以网上估价只可供参考, 但不能尽信。 

美加息步伐合理 预期7月楼市调整横行

美国联储局於6月中旬公布议息结果, 一如所料加息0.25厘, 为今年第二次加息, 跟全年预期利率中位数比较, 张世昌推推测下半年只会再加息一次。本港银行按息率虽然仍维持在一个偏低的水平, 但再向下寻底机会不大。新政府班子亦不见得一上场就会对胶着的楼市下重药, 预期踏入暑期楼市调整将继续进行, 各大银行将要逐渐调整楼按市场的策略。