豪屋种类要分明

近月豪屋去货迅速，其中以新地赤柱村道50号可谓有价有市，4月头更三天连续有成交，有传媒更标题「日日有成交」，确实点题。

 

早前笔者於「山顶/南区2015年第1季楼市分析及下季展望」新闻发布会中，曾作一分析本年第一季之市况，在此亦简单撮要一下：

本年第一季(二手物业)共录得27宗豪宅买卖，较上季跌6.9%，当中分层单位占22宗，洋房占3宗，屋地占2宗；成交共涉资约77.3亿元，成交金额大幅上升56.63亿(274%)，是自11年第2季后的新高。山顶南区首季促成历来最大宗住宅交易的何东花园，当中涉资达51亿元，若扣除上述成交，本季26宗成交涉资26.3亿元。本季有亿元大宗买卖何东花园及洋房白加道31号等贵重物业成交，加上红山半岛大量一手分层户出售，令买家入市信心大增。

 

展望方面，山顶南区第2季市传将会有多个新盘推售，令二手市场受压。在一手洋房方面，预计发展商将以贴市，克制的价钱推盘，同时推出各项税务优惠，吸引用家及长线投资者。在一手分层方面，红山半岛分层户拆售有机会刺激区内大业主将长期收租单位拆售，重组组合，当中阳明山庄17座单位有机会转租为售。第2季一手成交主导市场，价钱持续贴市吸引，成交金额及成交量约占市场6成。

 

二手市场方面，业主较为惜售，买卖双方拉锯，令成交胶着。所以笔者预测二手楼价将会上落10%左右，何谓「上落10%」，有别於以往一贯只看升/跌，因成交价全在於物业的类别，就算於南区之优越地段内，独立屋就如写字楼一样，都区分不同级别，如有大花园、户外空间充足的洋房，当然会比较矜罕，而洋房结构亦是其中一个关键，洋房现存不同的屋型分类，现存於香港的屋型有以下三种(不包括村屋)：

 

1)   独立屋(DETACHED)

意思为四周完全独立，并没有公用的墙，是为独立屋，当中另外亦分为「独立地段独立屋」及「共用地段独立屋」，以「独立地段独立屋」为例，山顶中峡道位处优越，不少是属於独立地段独立屋，极为矜罕。其次为「共用地段独立屋」，为共同享用同一地段的多间独立屋，就如最近新鸿基TWELVE PEAKS，位处加列山道12号内共12间独立屋。

2)   半独立屋(SEMI-DETACHED)

有一面和邻居公用的墙，半独立屋房屋内部结构类似於独立屋。所不同的是，两户人家之间合用一堵墙。赤柱富豪海湾就是一个大型半独立屋群。

3)   排屋(TOWNHOUSE)

左右两边各有一面和邻居公用的墙的结构。

 

不同洋房类型，业主叫价亦应随之而改变，如果位处优越、活动空间偌大之独立屋，当然不可贱价而沽，「企硬」叫价亦属情理之内，但如果业主衡量过物业，认为并非全港最顶尖，叫价亦会相应下调，故笔者会维持第二季预测二手楼价将会上落10%左右。