一手住宅物业销售规管
日期：2012-03-01一手住宅物业销售规管草案，将於下星期三(即3月21日) 立法会进行首读，公众谘询中最多人讨论的，是有关以实用面积作为指标，计算销售尺价的建议。
过去三、四十年，香港的房屋销售，均采用建筑面积计算销售尺价，虽然大家购买住宅时，都十分关注单位的实用率问题，但甚少人会确实地自行按实用面积计算出销售尺价，去跟其他屋苑的实用面积尺价比较。
以实用面积计算销售尺价，其实是一个十分公平的方法，原因是香港的实用面积已经由「香港测量师学会」及「消费者委员会」统一了计算的标准。以新加坡为例，当地的房地产销售均以实用面积计算。故此，一个成熟的市场，须有一套公平的准则，厘订价格的高低。
为什麽有关「实用面积」这议题上最多人关注。主要原因在於是次立法规管只涵盖一手住宅，二手住宅销售却仍未统一。在此情况下，大家预期立法规管后，市场会同时存有两套不同的销售尺价准则，但由於市场只会以实用面积去解读一手住宅的销售尺价，届时二手市场一直所沿用、并且是由建筑面积尺价所产生的各样指标数据势将被扭曲，市场必定会产生一连串的混乱。
试看看以下例子 :-
假设同区两个住宅单位，建筑面积相同，只是实用率稍有一点差别，如果两个单位二手市值同样是HK$10,000,000，按建筑面积和实用面积计算，尺价分别如下：
立法前市场解读 (以建筑面积计算尺价)
住宅A 建筑面积 1,000 平方尺 建筑面积尺价 $10,000
住宅B 建筑面积 1,000 平方尺 建筑面积尺价 $10,000
立法后市场解读 (以实用面积计算尺价)
住宅A 实用面积 700 平方尺 实用面积尺价 $14,286
住宅B 实用面积 750 平方尺 实用面积尺价 $13,333
究竟立法后，住宅B业主会否加价至跟住宅A的「实用面积尺价」相等呢？市场又能否接受这个突如其来的加幅？立法后，实用率较高的单位，楼价又会否立即上升？还是实用率较低的物业，楼价有向下调整的压力？
笔者相信，上述问题只是冰山一角，类似的各种扭曲问题，於立法后将陆续浮现，政府究竟有否在立法前全盘考虑这些问题，还是再一次后知后觉？
作者为中原测量师行执行董事
