如何增加房屋用地供应

日期：2012-08-27

在过去几年，本港楼价飊升，市场普遍认为由於土地供应长期不足所致。上届特区政府己经开展一系列优化现行的土地供应策略，包括主动定期卖地、加快推出市区重建及地铁上盖物业发展项目招标等等。新的特区政府更提议重整政府架构方案，在土地供应政策上，建议将「地政、建筑及规划」合而为一，减少各部门之间的自相矛盾，避免土地资源浪费，务求更有效率地应付市场对房屋的需求。但由於方案未能赶及上届立法会议决，所以有关建议仍未落实及啓动。

日前听见电子传媒报导，经调查所得，政府在市区内有大量土地被长期闲置，包括一些荒废的政府建筑物、学校及社区设施用地等，总占地约有几千公顷。如果特区政府能透过有效的跨部门协调，尽早释放这些用地以作房屋发展，起码可为市场带来一个正面讯息，房屋供应将不会出现断层，不断攀升的楼价可得以舒缓。但是，政府往往都是「舍易取难」和「议而不决」，总是不能对症下药。

财政司司长曾俊华先生曾提出「六管齐下」的土地供应策略，包括：(一) 更改土地用途、(二) 重建、(三) 收地、(四) 维港以外填海、(五) 发展岩洞和(六) 重用前石矿场。上述各项政策，笔者相信普罗大众都不会反对，问题是「几时做、如何做、能否做」而已。以更改土地用途为例，这包括透过相关分区计划大纲图 (Outline Zoning Plans) 进行修订，将一些由於经济转型而令需求下降的工业用地，改作为非工业或住宅用地。但此举涉及地契用途修改而需补地价，通常政府与业主或发展商意见严重分歧，往往商讨经年而未能达成协议，故此对增加房屋供应帮助存疑。其实政府应该检讨现行修改地契及补地价程序，包括增加人手，加快审批及谈判时间，并研究将个案部份资料如补地价金额公开的可行性，令市场透明度增加，从而令这方案提高成效。

另外，曾司长亦提到正探讨维港以外填海，将一些荒废的「绿化地带」的土地转作住宅用途，及调整现时市区「政府、机构或社区」(G/IC)用地规划等，以求增加房屋土地供应。但是，当政府将有关计划进行公众谘询时，通常都遇到大小不同的社会团体反对，如保育、环保、人权、利益受损者或不同政见组织等，他们都以各自所关注的问题发表意见，抗衡政府的计划，从而令政府施政举步维艰。近年政府亦邀请市建局透过收地重建，及以「先导计划」形式重建工厦，务求地尽其用及在增加土地供应的同时，计划将市区挤迫的居住环境可得以改善。但是收地重建会涉及收购价和赔偿安置等繁琐问题，并不可能於短时间内完成。另一方面，亦有些学者曾建议放宽市区容积率 (Plot Ratio) 的限制，令土地发展空间提高，但此举却引来民间组织对「屏风楼」的关注和反对。

总言而之，增加房屋用地供应其实有许多途径，只在乎於政府能否果断及坚持。

作者为中原测量师行执行董事