为何强拍个案增加但联合出售成功案例却减少

自从2010年4月政府把强拍门槛由90%业权降至80%后，申请个案随即上升，由2010年全年21宗上升至2011年的46宗，而到2012年4月亦已有36宗申请。上述数字当中，在2010年八成业权申请只有5宗，占全年23.8%，但在2011年已上升至21宗，占总数45.76%，到2012年36宗申请当中有24宗是八成业权申请，但占总数66.7%。

放宽门槛后，申请宗数大幅上升，而八成业权申请亦占多数，但与此同时，成功以联合出售之个案却不多，还有越来越难做的趋势。一般预期强拍门槛降低了，理应较易游说业主参与联售，但事实上却刚好相反，原因为何呢？

以往发展商或收楼公司收购旧楼往往以「集中收购」形式进行，即每一个单位之买卖是连同其他单位一并进行。因它们明白到这些旧楼业权往往是平均分配，没有地铺的参与只有楼上住宅是很难有九成或以上业权的，但问题是往往地铺售价太高从而令它们却步。

测量师行之介入在此时反而有机会把楼上及楼下之分歧拉近。测量师可以利用自己的专业知识，陈述各业主自身利益关系，只要测量师锲而不拾还是有机会平衡到各方利益，从而集中业权联合出售。本公司过往於新东方台及皇龙道成功以联合出售形式把所有业权售於发展商便是成功之例子。

但自从强拍门槛下调至八成后，发展商或收楼公司之策略亦有所改变。它们由「集中收购」形式改变为「策略性落钉」。它们改变策略形式有多个原因：

1) 由於门槛下降了，很多旧唐楼只要收足楼上所有住宅业权便过八成，以往需要铺位业主参与的「零和游戏」已不存在。由於楼上住宅业主出售的意欲往往比地铺业主大，他们大多乐意以一个较巿值高些少的价钱卖给收楼公司。要知道一幢「孖楼梯」之旧唐楼只要有两至三户售予收楼公司，测量师便很难集合八成或以上业权去联售。

2) 由於收到太多关於对收楼公司的投诉，地监局於2010年推出一系列指引(见下表)。由於收楼公司的员工都是地产代理，做的生意亦受地监局监管，上述指引某程度上是有效地管制了收楼公司的运作，但可惜为时已晚，一些收楼公司已转营为发展商，它们可以真金白银购入数个单位作长綫收楼用途，故集合足够业权招标联售的可能性又进一步降低。

地产监管局的收楼指引

1. 必须向卖方表明行的身份

2. 必须披露任何利益

3. 必须提供准确资料

4. 不可使用骚扰或其他不当手段

5. 不可聘用并非持牌地产代理或营业员的人士

6. 必须解释收购的所有条款及条件

7. 制定一份妥善的临时买卖协议

8. 不可在未得到业主同意下在楼宇张贴横额

3) 由於楼价近来升幅不少，相对於2005年初投入联售巿场时，住宅物业已有超过200%的升幅，以往旧楼业主透过联合出售所收取的金额足够他们在同区换上一个新的单位，连装修费也可以支付。但楼价急升后，现在旧楼业主要在同区换楼的话，他们出售旧楼之价钱便要大幅提升，升幅之大往往令那些旧楼座落之地皮之楼面地价亦大幅提升，如困出售单位之尺价达不到他们的要求，他们宁可不参与联售。纵使测量师行能并合足够之业权联合出售，价钱太高，令到发展商入标之意欲大为降低。

因此，自从强拍门槛下降后联合出售的例子越来越少，而一些测量师行亦变身为财团或发展商收购旧楼。话虽如此，本司仍接到很多旧楼业主的查询，对联合出售仍有一定之信心。笔者觉得联合出售虽然越来越难进行，但并非完全没有作为。就今年为例，我司便有机会推出四至五个项目，其中一个项目已完成招标程序，正与有兴趣之发展商洽谈当中。