非「工业」驻工厦 按例属违规
日期：2016-09-15九龙湾迷你仓大火后，近日政府开始大规模巡查工业大厦违规用途，一些常见於工厂大厦的行业如室内Wargame场、宗教场所、甚至零售的商户，都必须撤出工业大厦，另觅地方继续经营。
香港绝大部分的工业大厦地契上的用途都是「工业」或「工业/货仓」用途，而两者是有分别的，其中法庭过去有案例就「工业」一词作出解释。简单来说，一个单位是否用作「工业」用途，需要符合以下3个条件：
- 有原材料进入
- 原材料经过生产过程
- 有新的制成品完成
例如一些塑胶原料，在单位内经过一轮生产过程，最后变成了新的产品如塑胶玩具，则这单位内是从事「工业」用途。但如这批塑胶材料运入后，存放一会后就搬出，由於没有经过生产过程，亦没有新的货品生产出，故单位不是用作「工业」用途而只是用作「货仓」用途了。
因此，一些物流行业，虽然把包裹经过分门别类去处理，但由於派出的仍然是同一个包裹，没有新的制成品，所以严格来说亦不算是「工业」用途。同样道理，一些室内Wargame场、宗教活动场所、零售等，由於没有原材料入，亦没有生产过程，更加不可能有新产品制成，故肯定违反了地契条款。而目前一些迷你仓所处的工业大厦，若其地契内只是「工业」而非「工业/货仓」用途，则一样违反了地契条款。
规划许可门槛高 豁免难申请
其实地政总署早於2003年发出了作业指引，容许工业大厦业主透过申请短期豁免书及向政府缴交豁免费用，便可暂时性地把工业大厦单位用作非工业用途。然而，一般违反工业用途的行业业主在申请短期豁免书前都要先得到规划许可，但根据笔者经验，凡是吸引大量人流的行业，如上述的室内Wargame场等，基於消防考虑，一般都难以取得规划许可。
作者为中原测量师行执行董事 张竞达
