楼宇强拍 不等於贱卖
日期：2017-01-17笔者最近看了一辑新闻节目，节目中有议员提到，虽然「强制拍卖」是市场行为，政府不应干预，但政府可以为小市民作出支援，例如可以教育一般市民何谓强制拍卖。
笔者亦认同这说法，因笔者从事物业联合出售多年，深感一般小市民对强拍一知半解，但此条例却对他们，尤其是旧楼小业主影响深远。
一般最常见的误解就是强拍只是强制出售发展商未成功收购的业权，所以有些不愿出售自己单位的小业主往往会担心自己的单位会被贱卖。实情当然不是，发展商是要将自己成功收购的单位，与未成功收购的单位一并为百份百业权并在市场以公开拍卖形式出售，售出的金额再以各单位的「现值」按比例摊分。举例一幢六层高的唐楼，地铺现值500万元，楼上五层每层现值100万元，则整幢大厦总现值为1,000万元，因此楼上每层占整体的十分一。假如整幢大厦经公开拍卖可以卖得一亿元，则楼上每层可从拍卖收入分得1,000万元。上述安排其实是保障各小业主，例如地铺的业主理应分得比楼上多。
但一般小业主对物业的现值及发展商的收购价容易产生混淆，而拍卖底价等同物业坐落地皮的重建价值，这点小业主也不易掌握。
所谓地皮之重建价值，其实就是旧楼拆卸后发展商重建之建筑物的价值。而为了方便比较及分析，我们在估算地皮重建价值时，往往会用地价除以地皮上将来可兴建的楼面面积以得出「楼面地价」作对比。但由於楼面地价是以建筑面积计算，而小业主拿到的金额却以单位实用尺价去分析，两者的分别旧楼小业主往往未能分辨。
发展商收购价 不同市建局
另外较常见的是一般小业主往往会将自己可能分到的价钱与市建局的旧楼收购价格作出比较。他们大多不明白市建局受制於2001年制定的收购凖则，它一定要以同区七年楼龄的物业价格作出收购。但私人发展商则不同，如地皮重建潜力高，地皮上户籍亦不多的话，就算小业主被强拍所收到的金额较大机会比市建局在同区的收购价高。相反，如地皮上户籍多，则每户强拍所分得的将会被摊薄，好大可能不及市建局同区的收购价。但小业主往往不明白其中分别，以致从发展商开展收购的一刻直至强拍后，小业主都未必完全了解自己的处境。
作者为中原测量师行执行董事 张竞达
