物业估价有上落 取平衡不易

 

过去两星期，市场上观望气氛逐渐浓厚，本港物业交投量明显下跌，价格升幅亦有放缓迹象，楼市也似乎要步入暑假。与此同时，银行估价仍然高企甚至估凸，而且同一物业从不同估价机构所得之结果更会出现偏差，那是为甚麽呢？

 

 

银行估价泛指物业按揭估价，通常会交由独立之测量师行代为评核。而测量师行会采纳直接比较法，进行一般的物业估价工作，意即参考以往成交纪录从而进行直接评估。各大银行及测量师行做法大致相同，参考的都是市场上公开的成交个案，坦白说，估价没有绝对的对与错，而是一个意见而已。不是说你比最终成交价估高估少10元你就一定错，其实这些偏差只要在合理的范围内也算是可取的。

 

屋苑成交多 估价愈准确

客观来说，当市场上有很多成交数据可用，例如大屋苑有许多成交，估价就变得容易而且准确。因为相类似的成交多，能够作出贴切的直接比较，估价偏差就不会很大。相反，单幢楼或者较特别类型的物业未必有足够成交数据支持，估价就变得困难，不同银行的估价出入就可能较大。

 

再深入一点，就是说成交个案虽然是相同的，但怎样选取和选取那一组作为比较的基础却可以有很大分别。例如，参考浅水湾物业成交去估山顶物业并不是不可能，也是一个意见；又例如，应该参考大围唐楼还是粉岭唐楼价值去估算大埔唐楼？怎样衡量和选取当中就是一门学问。

 

当然，愈多主观调整，价格偏差就会愈大，亦因如此，不同的银行和不同的测量师行之间，往往出现同一物业有着不同估价之看法及意见，这就是所谓的估价进取与保守之分了。

 

近10年，投资香港砖头风险低相对升值高，资产价值不断上涨，物业估价自然要因应市况而提升。笔者从事估价方面工作超过12年，一直坚持专业操守，虽然我们有时估价比较进取，但进取并非依靠主观推测，始终要有高成交的客观因素支持才能成事。不过近日楼市交投大减，成交量少、可参考的数据少，我们估价的取态难免较之前旺市时保守。我虽然明白客户(包括银行、业主、买家)往往心目中有自己想到的价位，亦希望我们「估到价」，但市况胶着，我们既要帮到客户手，亦要维护专业操守，坦白讲，要在两者之间取得平衡，实在一点也不容易！

 

 

中原测量师行估价部高级经理张世昌