酒店地皮估值困难

最近政府以高价批出一幅位於长沙湾的酒店用地，令市场大跌眼镜。查实酒店物业较难估值，但测计师怎样厘订酒店或其地皮价值呢？  

 如物业同区有相类似酒店或酒店地皮成交，当然可直接比较。但此种物业通常很少成交，故测计师用「溢利估值法」估计酒店价值。简单来说，估计每年酒店可收取房租收入及其他相关收入如饮食，扣除营运成本后就是一个投资者最高愿意承租酒店经营的金额，计算投资回报及扣除建筑成本后便可知酒店地皮价值。

看似简单，但却有很多变数。如是次长沙湾酒店用地附近没有可比较酒店房间租金作参考，而酒店档次及入住率亦是未知之数。测计师在估值时要参考很多数据，这些数据未必随时可在市场搜集得到，故估算的落差可以很大。