政府楼价数据 未反映实况

  

本月初差饷物业估价署公布10月份本港私人住宅楼价指数为342.4点，连续19个月创新高，若相较今年1月份的309.7点，单计今年首10个月，楼价便累积升了10.5%。然而，笔者认为实际楼价升幅应比政府数据所反映的更高。

 

政府在统计楼价指数时，是以土地注册处的注册成交的资料为依归，本应十分准确，但近月受到政府辣招所影响，土地注册处出现大量不是正常在市场上产生的「成交」，导致其资料准确匀大减，影响了楼价指数的参考价值。

 

事缘去年第四季，政府把香港永久性居民购买第二个或以上的住宅物业之印花税划一调高至15%。以1个楼价500万元之物业计，即使买家不是首次置业的永久性居民原先也会跌入双倍印花税之税网，但未加辣前他只须付30万元印花税，而加辣调高至15%后，涉及印花税额便达75万元。

近亲转让避税 扰乱计算

为了避开巨额税款，近亲转让的个案大幅上升，令其中1位家庭成员回复「首置客」之尊贵身份，从而避过15%的印花税。例如夫妇二人原先共同持有1个物业(物业A)，他们便会把物业「转售」予其中一方，如变为只由太太１人持有，然后丈夫便可以「首置客」身份购买物业而不用缴付任何辣税了。由於该次「转售」不涉及金钱交易，而太太亦因「购买」了丈夫的业权而缴付印花税，故该类「成交」之价钱一般比正常市价有大幅折让，而这个楼价有所大幅折让的「成交个案」登记到田土厅后，又成为了政府统计楼价指数的数据，故其数据的准确性有所影响。

 

故事未完，继续以上述例子为例，丈夫以「首置客」身份购买物业Ｂ后，又把物业Ｂ「转售」予太太，虽然太太已持有物业A不是首置客，但根据现行法例，近亲之间转让物业，只须缴付「第二标准税率」，即首置客的印花税。换句话说，太太以低於市值的价钱，以最少税率，购买丈夫持有的物业Ｂ后，丈夫又再回复了「首置客」的身份了，然而他又以「首置客」的身份购买物业C，周而复始。

 

 亦因为上述之原因，近年市场上已出现大量疑似内部转让个案，令土地注册处的档案中出现大量低价成交，直接拖低了政府对楼价升幅的估算。

 

 

中原测量师行资产管理部高级经理 李健宁