租约的生约期

经常听到不少业主问，我的租约已到了「生约」期，可否立刻调整租金？其实业主与租客可否在租期内调整租金，主要看租约条款有否给予双方调整租金的权利。市场上一般租约所谓的「生约」，其实和调整租金没有关系，这个「生约」实际上是一个退租条款，容许业主或租客在一个固定租期后(例如一年后)，可以按一个通知期(例如一个月通知)，解除租约关系。

那为甚麽仍有人认为这个「生约」期可以调整租金呢？因为在操作上，业主在「生约」时可透过这个退租条款，迫使租客洽谈新租金。假设业主希望在「生约」调整租金，可以在通知期通知租客解除现有租约，并与租客洽谈新的租约。

但要是租客不同意新的租金，租客则需在通知期迁出，而业主则面对损失租客的风险。另外，亦有一类常见於工商物业的租约，租约条款容许租客有一个「续租权」，在固定租期后予业主及租客以市值租金或预先订好的租金洽谈新租约。因工商物业的租客花费在装修的开支较大，这类条款保障租客有优先续约权利。

中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业