激活换楼市场抒缓楼价升势

过去数年，$600万以下的物业一直是楼价上升的「火车头」，同一个银码，可以买到的单位面积愈来愈细、愈来愈偏远。造成这个「愈细愈贵」的现象除了是因上车需求强劲和$600万以下可做高成数按揭外，笔者认为换楼链被切断或许更能解释细价楼爆升现象。

换楼链断裂 细价楼爆升

笔者认为，细价楼爆升不是因为需求特别大 (虽然都是大，但未至於可以数年间推高1倍)，而是相关供应特别少。如果我们「回带」，十多年前没有楼市辣招时，当一对夫妇结婚上车数年后，他们会开枝散业，然后卖掉自住的细单位，再换大单位。而那个年代，他们卖楼的对象亦是首次置业的上车客。这个换楼链的运作，令市民可改善生活之余亦可腾出手头上的细单位以应付庞大的上车需求。即使当年发展商不兴建迷你户，二手市场因为换楼链的运行亦足以满足上车需求。

笔者有不少客户和朋友，即使数年前新婚上车，数年后增添家庭成员后即使同样有换楼需求亦不敢质然卖楼，原因是一卖一买风险太高，额外印花税、15%从价印花税、买入后1年内沽出示有物业才能获退税、卖了楼买不回等等，全是令他们不敢贸然卖楼的因素。

笔者认为，若政府有心帮助年青人置业，与其着眼点放在增加新供应上、放在觅地建屋上，不如花心思激活换楼市场，令换楼链重新运作起来，增加上车盘二手盘源，既可帮助没有楼的一群之余，更可帮助已经有楼的改善生活，不用一家五口迫在三数百尺的狭小空间里，避免潜在社会问题。

中原测量师行资产管理部高级经理 李健宁