价高者得

日期：2018-07-28

最近市建局首次以不记名方式，公布深水埗通州街/桂林街重建项目其余非中标财团的投标金额。落选标书共十九份，当中的投标金额较中标价低约7%至约47%。为何同一幅地皮，不同发展商的计算差异相距会那麽大？

一般的地皮估值，除了运用直接比较法外，最常见的会是剩余法。顾名思义，剩余法是透过评估该土地日后建成项目之价值或售价，扣除整个发展过程中的成本（包括建筑成本、顾问费用、推广开支等），再扣除发展商所厘定的利润要求，最终剩余的价值即是该土地之价值。

不同发展商对项目日后售价及发展成本固然有不同的看法，大家的参数也一定不一样，但普遍来说亦不会相差很大，原因是市场上可参照的数据大致相同，调整后也不会有很大的差异。

故此，关键在於发展商之项目利润目标。利润预期同时反映发展商对该项目风险之看法，风险较高则需要较多的利润去抵销；相反假如发展商对某地区特别熟识了解或在同区持有多个项目，他们会认为风险较低并愿意接受较少的利润，出价固然比较进取。

作者为中原测量师行专业估价部高级经理吴庭琛先生