租金续升 楼价难大跌

上星期差估署公布本港住宅楼价指数，数据显示9月份楼价指数按月再挫1.4%，比8月份的0.1%跌幅大幅扩大。楼宇买卖除了反映住屋需求外，亦同时反映了投资上的需求，故楼价下跌可以是真正的住屋需求少了，亦可以是投资需求下降，当然亦有机会两者齐跌。

如果要分辨出是哪项需求下跌以致楼价下调，我们必须看看租金走势，原因是租金升跌就是确切地反映着住屋需求。

香港作为国际金融中心，住屋需求除了是本地人的需求外，亦有不少在香港工作的外籍人士。而差估署在同日发表的报告亦同时指出，同期的香港住宅的租金仍录得轻微升幅，按月升0.56%，并连升8个月，累积升幅5.5%。

可见本港真正住屋需求未有下降，近两个月楼价下跌主要是投资需求减少了，而非真正出现供过於求的现象。故笔者推断，即使未来数月市况不稳，但由於得到租金支持，楼价亦不会跌得太伤。除非本港经济走向下坡，导致在港工作的外国人纷纷回乡，真正住屋需求下调，楼价才会步入下跌周期。

作者为中原测量师行资产管理部高级经理 李健宁先生
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