补地价金额的解读

活化工厦政策带动新一轮工厦采购热潮，将工厦转为数据中心亦随科技进步成为最近焦点。工业地皮转为数据中心用途需修改地契，当中涉补地价。近日荃湾沙咀道工业地皮，业主同政府达成修改地契协议，补地价涉逾12.6亿元。如以修改地契后超过36万方尺楼面计，楼面地价逾3,500元，较2015年一幅同区修改地契为数据中心地皮，每方尺逾520元计，涨逾5倍。

单从上述数据看，一般人认为发展商愿意出高价为地皮补地价，是看好数据中心行业发展。但却忽略了补地价是补一个差价，即是修改地契前/后两者地价差异。如修改地契前地价高，则差价较少，补地价金额亦会较少，反之亦然。甚麽因素会影响地价呢？除地皮上可以用作的用途外，就是地皮上可以兴建的楼面。如沙咀道，除原有地契只可用作工业用途，原身物业高度亦限制只可以有3层或40尺高，地积比非常局限。但修改地契后，除用途改变外，地积比有机会放宽多达3倍，故补地价当然会高。好可惜这些资料往往在报道时都会被忽略，令到市场未必完全了解个案的真髓。

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