供应不似预期
日期：2019-07-16政府自2017年起开始探讨土地供应问题，并成立土地供应专责小组负责检视土地供应的来源，评估土地供应选项及对各选项进行公众谘询及讨论。专责小组经过接近一年的研究后，对短中期及中长期提出多个选项建议，亦提出土地短期供应面临压力，形势最为严峻。
根据土地专责小组的定义，短中期为未来大约10年内的时间，而小组最终为短中期提出棕地发展，利用私人的新界农地储备及利用私人游乐场地契约用作其他用途此三项土地供应建议。本人相信政府最后能够於十年内与各界谈妥以上几项争议不少的选项之细节，但对能否於十年限期内提供实质供应则抱有很大疑惑。
本人并非无中生有，地铁沙中线开通延期，本人明白当中涉及人为及保育文物等因素，但当市场或市民对通车日子有预期时，未能达标可能导致出现反效果，而事实上有关当局亦应将风险计算在内，免得失预算。该情况跟短中期土地供应一样，一旦未能於约十年内从有关选项中提供任何供应，或未能给公众从选项进度中预见达标，市场就会对土地供求欠衡的情况有更严重的演绎，甚至对楼价有很大的影响。望政府吸取经验，尽力按照时间表达标，以满足市场对短中期供应之预期。
可是，土地短期供应面临压力，是一个不用争议的事实。单是从政府地政总署公布的卖地计画用地，亦可略知有关情况颇令人担忧。政府最新只有两幅新增住宅用地，供2019年至2020年上半年度出售，另加四幅滚存自2018至2019年度的住宅用地，亦只是有六幅住宅用地，远比2018至2019年度全年总销售住宅用地14幅为少。
去年，政府公布重启活化工业大厦，当中有一项政策颇受市场接纳，就是放宽最高核准地积比率，上限为20%，以提供诱因推动工厦重建。该政策成功吸引一批投资者及发展商参与重建，至今估计共有14幢工厦申请密度放宽以进行重建，额外释放约45万尺楼面。
其实，类似的放宽最高核准地积比率政策，亦可考虑套用至住宅项目内。现时市区土地短缺，除了启德用地及观塘安达臣道用地比较有规模而又可供应市场外，就只有旧楼重建可於市区提供短期供应。奈可，重建后有地积比率增长的旧楼项目，早已被发展商收购及重建，剩下来的旧楼绝大多数都是已用尽地积比率，大大影响发展商的收购价及业主们的收购意欲。往后日子，相信此情况只会越来越明显，即旧楼楼龄有增无减，但土地重建潜力维持不变。故此，本人建议政府可於旧楼重建时放宽最高地积比率，既可为市区带来土地供应，又可解决短期供应问题。
作者为中原测量师行专业估价部高级经理吴庭琛先生
