购买村屋 留意隐藏事项

笔者再从用家的角度，带大家窥探另外一些准买家当考虑购入村屋物业时，亦应当份外留意的隐藏事项吧!

笔者把今次讨论的权益简单分为两种，大厦内的业权利益以及在外的路权问题，因为很多时候的争拗都源於对自身权益不了解。好似买入大型屋苑的单位一样，大厦公契早已清晰列明各业权人士可享有什麽权益及需遵守什麽条款等，例如电梯大堂乃公家地方，你被赋与权利可随意经过，但你不能随便放置鞋柜妨碍其他正常使用者行使相同权利，这看似无伤大雅，其实村屋的情况亦一样。

例如标准三层高分契的村屋，楼梯的业权或使用权都需要参考公契的条文，别先入为主误会楼梯一定是公家的或是所谓的平均分配，有时候它可以是顶楼单位全权拥有的，笔者甚至见过是由中层单位全权拥有的! 若不了解利益谁属，当遇上争拗时就只能两手一摊了。如此类推，准买家以后亦应多加留意关於天台及花园部份等相似的情况。

 

业权路权 事事关心

那在外的权益最直观就是耳熟能详的路权问题。若大家曾到访过一些村屋群，一般都需要从大路经过迂回的小路或是穿梭屋群之间的小径才能到达目的地。你又有否想过那段回家理所当然的路径可能已经踏足了无数私人业权的土地上，而你可能未有被赋与可使用的路权呢？笔者遇过一次个案里的村屋四面均被私人土地包围，而根据查册纪录，根本没有列明任何路权，但现场却有清晰而明确的行人径，令买家相当疑惑。

还有另一个案，笔者朋友每日均使用同一条露天停车场旁的捷径回家，可有天却发现该路段包括停车场被地政总署以非法占用政府土地为由围封了，朋友无奈只能绕路回家。作为准买家，当然可尽量请求地产代理帮忙厘清路权，亦可从地政总署研究该地区所属的地段索引图，再对比现场的真实路径，看起来殊不简单啊， 还是寻求专业人士意见好了。

未知大家还记得几年前相当轰动的新界村屋潜建申报计划吗？作为准买家，若你对潜建物或改动的定义不清楚，就很容易把自己陷入风险，例如被钉契妨碍物业转手、影响物业价值及其结构安全、或是左右按揭审批等。简单又容易理解的潜建就例如天台围封构筑物、入墙大型伸缩檐篷、悬臂式露台围封等，较小型又不明显的有冷气机支撑金属架、挂墙广告招牌等，最后较隐藏的改动有间隔墙的拆除、门或窗的开关位置调动、中空设计、落地玻璃等等。

 

 

作者为中原测量师行估价部高级经理 张世昌先生