电讯商高价抢地 背后原因
日期：2020-08-18政府於７月公布一幅位於沙田的工业及数据中心用地以楼面地价接近6,000元尺批出予一间电讯企业，比我预期的还要高。而近日政府亦公布了其他入标公司的价钱，中标者的价钱比第2高的高出接近56%。姑勿论第二高的公司是否也是电讯商，中标的价钱已反映了中标的电讯商是志在必得的。
在疫情持续不下及经济环境不明朗的情况下，为何电讯商仍然高价投地呢？查实电讯商在市场寻找合适的工业地或现有工业楼宇作数据中心用途已经不是新鲜的事物，但奈何它们不容易找到，笔者近年因要提供地政上的谘询服务，因缘际遇下曾和不同的电讯商或数据营运者去寻找合适的工业楼宇或地皮，能归纳以下数个原因：
1）数据中心需要大量用电，现有工业楼宇在设计上未必一定提供得上，再者楼宇周遭的供电系统是否配合得上亦是关键；
2）数据中心亦需要安装大量终端机及相关的恒温装置，对楼宇的戴重规格亦一定的需求。一般的工业楼宇通常只在最低数层的戴重规格才会比较大一点，其他的楼层会比较细；
3）电讯商需要颇大的楼面，一些现有的工业楼如果选择活化工厦政策去改变用途的话，业主须预留10%的楼面给政府，在楼面也不够用的情况下，有些电讯商情愿拆去现楼及再向政府申请多20%的楼面作重建。
在家工作避疫 数据流量大增
有危就有机，新冠疫情的到来除了带来危机，亦带来新的契机。随着越来越多人习惯了在家工作，公司内各同事的沟通就要依赖视像会议，因此对楼据的流量及需求亦因此大增。此外，由於很多人都留在家中避役，因此对网上购物、外卖速递、线上娱乐及相关的服务需求大增，这些服务其实都需要大量数据的营运。再加上5G枝术的推出，势必加速数据中心的发展。
因此，笔者相信在疫情过后，估计在工业厂房，商业楼宇及零售铺位三种非住宅物业当中，工业厂房将会最早恢复过来。相反，由於大众的购买及消费模式因疫情而转变，零售铺位的价格将难以回复以往的高水平。
作者为中原测量师行执行董事张竞达先生
