得不偿失

日期：2020-09-03

最近新闻报道指，雅居乐(3383)成功将一座位於鰂鱼涌的公务员合作社楼申请强拍，成为首宗获批的公务员合作社强拍项目。由於笔者多年前都曾经涉及这个项目，因此可以在这里作出一些深入分析。

该物业的原合作社业主已经解散，因此，地盘上的地契已加入了批约修订书，详细列明了物业的现有面积约为29,103方尺，已根据差饷物业估价署的资料，整幢物业只有两种一大一细的单位，总实用面积约为26,370方尺。由於物业没有牵涉铺位，分摊强拍得来的金额会比较简单。

假设物业以底价4.52亿元售出，即每伙平均收到实用尺价约17,141元的楼价金额。根据田土厅资料，现在未出售给发展商的为细单位，因此估计重强拍得来的金额约为1,900万元，比新闻报道内提及发展商最后的出价约2,601.8万元少约27%。由於合作社业主是需要补地价给政府才可以出售物业，估计这笔少了的金额，随时足够支付原业主需要给政府补地价费用。

由於合作社重建过程比一般旧楼复杂，是次强拍应该起到一个示范的作用。而小业主为免因小失大，如面对发展商申请强拍时亦应聘请专业人士提供意见。

作者为中原测量师行执行董事张竞达先生