楼市最后冲刺

日期：2020-09-24

今年香港经历难关重重，社运不止、新冠肺炎疫情直扑、中美夹心等。转眼间，快要步入最后结算的季度，全年楼市的成绩表如何，将取决於疫情慢慢缓和下来的第四季发展了。虽然不难预计，惊喜应该欠奉，始终受疫情反覆煎熬下，市场的调整格局及趋势大致已定。但不同物业类型的微观市况反应和调节不一，在此略为总结及回顾一下铺市及住宅两大市况。

受环境因素影响最深的首当其冲为商铺市场。旅游业停顿、正常商业活动都受到限制下，一线靓铺租金下跌几近八成，二、三线商铺调整亦介乎二成至四成不等，拖累整体价格出现明显下跌。

最近本地疫情渐见缓和，民生铺市亦於低位觅得支持点率先止跌，加上按揭成数上限放寛，将有利较细银码铺位的成交量，可预期短期内价格势必回稳。但受环球疫情严重影响经济和旅游活动下，相信一线铺短中期亦难以回复昔日光彩，调整将较漫长。

本地的住宅市场则最为特殊。一直受刚性需求盲目支撑的楼市，配以林郑Plan的需求面调控措施，单靠内需已令千万元以下市道於疫情间展现非常强的抗跌韧性，虽有序回顺，但当每遇到确诊感染人数明显下跌，本土睇楼人潮以及追价潮就会如影随形。反之，千万元以上甚至上亿元的超级豪宅则出现两极分化，减价套现成交不断，租金亦见回落成半至三成不等，预期就算短期内疫情靠稳，豪宅市道最多亦只会利量不利价。

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生