新盘转按稳赚吗？

日期：2020-10-29

最近某大型新盘开卖，首张价单几乎以贴近同区二手尺价打头炮，成功吸引大众眼球，收近23,000票，录超额认购约57倍，炒热整个一手市场气氛。以往发展商这种推盘手法非常普遍，旨在制造热卖景象，以便为随后加价的大货提供良好销售氛围，那麽新盘转按又是否仍然稳赚不赔呢？

笔者单纯从物业估价的角度看，尤其最近接连遇到几单重估早两、三年前一手买入物业的现时市值，竟出现不同程度估价不足的情况，令部分客户相当头痛。当然，最关键的因素源於市况变化，一年来，受社会运动、新冠肺炎疫情、中美磨擦等夹击下，楼市早已不复当年勇，以往就算新盘有溢价，但楼价升幅总能抚平差距，当几年后由发展商转按到银行，物业估价一般不是甚麽大问题。可今天，若然你不是首张最优惠价单买入单位，而是加价后的第二、第三张价单，再选用了发展商按揭，就得考虑一下往后或有机会因应市况变化而出现估价不足的风险问题了。

另一个需要留意的，就是部分所谓特色单位的定价。与典型户型不同，特色户的一手订价可说是无从稽考，例如有时可能只是比其他单位多了一个100方尺的平台，但发展商订价却因此高了两至三成不等，当几年后单位回流二手市场，却发现买卖价事与愿违地只比普通单位高出一成半左右，这种情况时有发生，所以这个定价题目都是往后重估物业时需要面对的风险之一。说到底，哪有投机稳赚不赔！

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生