狂人下台 铺市何去何从

今天, 狂人快将下台, 但中美贸易磨擦、后社运年代、以及疫情尚未过去等不稳因素的伤害叠加, 早已令本地经济活动大受打击, 楼市亦不能独善其身, 当中尤以商铺市道最受影响。 大选过后, 铺市又该何去何从呢?

有别於住宅市场, 投资者占据了铺市的主流, 作为投资商品, 不论短期炒卖获利还是中长期收租回报, 商铺对政经消息、对环境波动、对外围刺激等的敏感度相当之高。 由中美贸易纠纷开始, 铺市一直受压, 到后来经历了社运的洗礼, 营商环境进一步受到抑压从而逐渐影响租金走势, 再到疫情大举杀到, 严重窒碍正常的社交及经济活动, 从旅游、零售、餐饮到服务等各行各业都出现前所未见的停摆及萎缩, 短短一年间, 顶级地标游客区域如尖沙咀广东道、铜锣湾波斯富街的铺王租金回落高达6至8成; 一线铺租如荃湾众安街、旺角西洋菜街亦下跌约4至5成; 二线民生铺如深水埗长沙湾道、观塘协和街亦录得约2成左右租金回落, 直接导致铺价呈现骨牌式崩盘。 

商铺调整 集中中高档区间

长远看中美关系终会见曙光, 而且美国本土亦需大力振兴受疫情影响的经济, 两大国之间的理性合作似乎更合乎相互利益, 或许对环球贸易来说, 最坏的时间已过, 本土经贸亦必将受惠, 长远对铺市来说算是正面的。 那麽於疫情未退的后社运年代, 虽然不敢断言不会再出现封铺封城的情况, 但吸取了近一年多来的经验和教训, 市场生态环境亦开始慢慢转变、转型, 除了汰弱留强, 新的营商模式亦应运而生对抗「疫」市, 令铺市前途不至完全暗淡。 而且疫情下对某类民生需求商品大幅增加, 这种内需强而有力地支撑起民生区的铺市, 令这次难得一遇的商铺调整只集中於中高档区间, 不至拖垮整个市道, 亦为后疫情时代的反弹提供台阶。

总括而言, 铺市的调整还将继续, 始终距离疫情完全受控还有大段日子, 不论旅游还是零售都需要更多的时间回气, 相信现阶段大手炒卖将不复见, 更多的是有眼光的投资者趁低吸纳而已。 短期来说, 投资方向亦会由过往的顶级一线铺转移至二线民生铺, 籍以获取较稳定的租金回报来守住这一波或会维持多一年半载的调整期, 现时就考考各投资者的取态及持货能力了。

作者为中原测量师行估价部高级经理 张世昌先生