HIBOR 着数! 小心计数
日期：2010-04-17
环球水浸情况下，近期1个月银行同业拆息(Hibor Rate；简称：H)徘徊在0.07%至0.1%之历史低位，以市场上一个低至拆息加0.7%之按揭计划为例，实际按息可低至0.8%，属纪录以来低水平，与最优惠利率(Prime Rate；简称：P)为基准之按揭计划相比，P按实际按息约2.1%计，两者息差高达1.3厘，每$100万借贷额20年总利息开支悭超过$14万，难怪H按备受追捧，采用比例更已超越P按。
基於H按波动性大，借款人应留意银行提供的封顶利率上限是否贴近市场水平，并预算一旦拆息抽升之供款额增幅，以衡量自己的负担能力。在不远的08年10月期间就曾经试过，拆息突然大幅抽升至近4厘，实际按息便上升至5厘，封顶上限便可避免即时要捱贵息，导致供款大失预算。
另外，尽管申请按揭的供款占入息比率(Debt-to-Income Ratio；简称：DTI)上限可高达50%，但由於现时按息水平已见底，未来息率将重返加息周期，为免超出负担能力，有意置业者应为加息来临早作预算。
假设借款人承造$200万按揭，家庭总入息为$25,000，按目前最优惠利率(P)按息约2.1厘及20年还款期计算，月供$10,213，DTI为40.9%；若以拆息(H)按揭利率约0.8厘计算，月供$9,021，DTI仅为36%。不过，要注意目前P与H息差严重拉阔，只是基於市场资金泛滥所致，在正常情况下，P按与H按息率水平理应相若。
本港过去10年间，加息或减息周期的息率上下调整幅度平均为3.4厘，假设未来加息期合共上调3厘，而P按与H按息率重返同一水平，每月供款将增至$13,310，DTI将会双双大幅上升至53%，P按供款增加30%，H按供款则大增47%；由於加薪幅度应难以赶及供款增幅，生活担子将会大增。虽然未来加息步伐多属温和缓慢，准买家宜预早筹划锁定DTI在35%或以下，以增加未来防守力。
