小心送契楼影响按揭

日期：2010-06-12

读者李小姐欲入市上车，心仪一送契楼单位，因楼价低於市值感吸引。李小姐表示土地查册纪录显示送赠契(“Deed of Gift”)已超过三年，询问银行是否会批出按揭贷款？

物业是按揭贷款中的抵押品，故银行在审批过程会对抵押物业进行评估，当中包括业权状况。由於送契楼有可能牵涉一些业权问题，若未能确定业权属於良好，银行的而且确是不会批出按揭贷款的。读者李小姐之所以提及三年期，主要是因为按以往的<遗产税条例>，若送赠人将物业送出后三年内不幸去世，该物业仍需要纳入计算遗产税，如政府最终未能收妥应缴的遗产税，便有权作出追究，并对物业构成一项押记(“charge”)。换言之，若送赠期未满三年，有关送契楼便仍有潜在遗产税问题，而无法证明业权良好。不过，由於遗产税已於2006年2月取消，所以上述问题对送契楼已不再构成影响。

虽则如此，但现时送契楼业权仍然是受限於<破产条例>。送赠者如被发现在破产前五年内将物业送予他人，可被视作故意转赠避债，而遭破产受托人索回物业，期间之买卖交易或宣告无效。故此，对於银行来说，替未满五年期的送契楼承造按揭是存在高风险的。

然而，是否超过五年送赠期的物业，便一定可获银行批出按揭呢？答案并非必然。事关目前大部份银行对送契楼仍然保守，不同银行会自行对此作出商业决定；例如有些银行愿意为刚过五年送赠期的物业提供按揭，有些则要求送契年期必需达八年或十年以上，更有部份银行只会按个别情况考虑，甚或全然拒绝送契楼按揭。

除法例及风险因素外，营销策略亦会影响银行取态，例如银行要争取按揭生意，扩大客户群，又或相反要收紧信贷，亦会对不同按揭类别增减接受程度。假设某银行预期经济环境转差，只偏重承造优质物业的按揭贷款，或会一概谢绝较高风险的送契楼按揭。基於上述，若心仪的物业属送契楼，应先向银行查询有关按揭安排，以免大失预算。

中原按揭董事总经理王美凤