逆按揭在港可行吗？
日期：2010-06-21
「逆按揭」意思指逆转的按揭安排，即并非是传统由业主向银行供款，而是银行每月支付一笔款项给业主，条件是业主需将物业抵押予银行；业主一般可在抵押物业居住至百年归老，但离世后物业的拥有权需归银行所有。逆按揭在西方国家已推行多年，主要针对退休人士而设。
不少港人营营役役大半生都是为了供楼，退休时拥有一层自己的物业，但个人积蓄却未必足够维持退休后的生活水平，或应付突然性支出如医疗费用等，尤其是港人长寿，退休生活可长达20至30年。按揭证券公司早前已表示正重新研究「逆按揭」的可行性，推行逆按揭计划可使业主以砖头套取流动现金，改善退休生活。
此外，本港人口老化问题日趋严重，根据政府统计资料，廿多年后香港每4个人当中便有1位是超过65岁的长者，对於政府来说，逆按揭亦是可纾缓老化问题及减轻援助开支的方法之一。
不过，笔者认为香港要推行逆按揭需面对多重问题，一方面是银行认为逆按揭的吸引性不大，实难推动银行拨出新资金开拓新市场。银行传统业务以赚取利息为主，物业只是按揭贷款中的抵押品，相信银行根本不希望收回物业拍卖或放售，偏离主业，并增加业务的复杂性。
再者，逆按揭的利润远不及传统按揭可观，银行还需要解决长期向业主发放定额款项之资金成本问题。正如上期所述，港人之退休生活可长达20至30年，期间银行难以确保业主妥善维修物业，而楼宇变旧及楼市下滑亦产生物业价值下跌的风险。
另一方面，香港的独特文化亦令逆按揭需求不如西方国家大。中国人普遍仍有将物业留给子女的传统观念，故未必认同银行收回物业的做法。而且，香港房地产市场活跃，不少人视物业为投资工具，买楼寄望升值，业主或宁愿待楼价或租金上升时出售或出租物业，自己转住另一单位，亦不甘抵押予银行换取定额款项；而且银行在计算各项风险后，估值一定大大降低。
就上述来看，若要逆按揭在没有政府的支持下，只作为商业产品在港推行，实为困难重重。
中原按揭董事总经理王美凤
