少量估价不足个案浮现市场

日期：2010-08-16

物业估价以区内成交价作为其中一个重要的参考指标，亦包含一些对后市的睇法；当楼市已持续畅旺一段日子，大部份物业估价理应不会出现问题，因市场已累积一些紧随楼市升势的成交价。不过，近日有银行指出部份楼宇已出现估价不足的问题，原因为何呢？

目前市场上出现了少部份估价不足的情况，主要分为两类，其中一类是基於楼价上升过急所致。现时整体楼价对比97年大约尚有两成差距，而近日有些大型屋苑的新造成交价却陆续出现「破97」或「贴97」个案，此类成交价的上升速度较区内其他单位来得急和猛，其突破性高价亦偏离区内普遍价格，故较易出现银行追不到价的情况。

楼市自6月卖地后转角向上冲，用家及投资者一窝蜂地吸纳楼盘，所谓笋盘或贴近市价的楼盘当然较快获承接，接着市场开始出现较多心雄的业主，眼见楼市牛气冲天，纷纷提高价钱，窒碍买家入市步伐，部份屋苑便有机会呈胶着状态。在此情况下，最受市场追捧的蓝筹屋苑或盘源偏少的豪宅，较易有买家按捺不住，愿意付出较大市场溢价承接单位，但银行却未能追到价，故出现估价不足的情况。例如现时太古城的平均尺价为8,000多元，而近日有尺造万元的单位在市场成交，价破97兼创历史新高纪录，银行A及B对有关单位的估价分别较成交价低5%及8%。

另一类是流转率低的屋苑或物业类别如村屋，由於成交量少，周遭未有反映大市的成交价可供参考，令部份银行估价趋向保守。由於按揭成数需按物业估值计算，若出现估价不足的情况，银行按楼价批出的按揭成数便会降低，买家需多付首期或再提高按揭成数。这样对於手头资金较紧的买家来说，可谓大失预算。然而，不同银行的估价参差，差距可以是颇大的。若有需要，买家可在入市前先找银行为心仪单位估价，以便了解单位是否有不到价之现象。在楼市畅旺的时候，若向银行出示已签妥之合约，原本估价不足的单位亦有机会获调高估值，但幅度一般在3%-5%以内。

中原按揭董事总经理王美凤