解读收紧楼按措施(三)

金管局在8月中推出一系列收紧楼按措施当中，要求银行在计算供款占入息比率(Debt-to-income-ratio；简称DTI)时，一律划一不可超过50%。不少人有疑问，以往银行不是一直要求借款人的每月还款总额不可超过入息的一半吗？那不是有招等於无招吗？原因是以往不少银行均接纳高收入客户类别(一般指家庭收入达6万元或以上)的DTI为60%，事实上，香港按揭证券公司亦曾於2005年1月份将按揭保险计划申请人的DTI提高至60%。由於计算DTI 需包括每月按揭供款及所有其他债务的总还款额，若借款人每月供楼金额连同其他私人贷款、分期付款等总还款额超过月入的一半，以往部份银行亦可以上限不超於月入的6成计算。

 

现时拆息按揭大行其道，实际按揭息率低於1厘；然而，拆息波动性大，银行在计算DTI 时，并非以拆息按揭利率计算，而是以最优惠利率为基准的锁定利率上限计算，现时此利率上限一般约为2.25厘至2.5厘。因此，借款人需留意此点，以免错误预算按揭供款。

 

本地按揭息率已见底，将来总会重返加息周期，故此在还款能力方面，金管局亦要求银行替借款人进行假设按息上升2厘的压力测试，并将於9月15日开始实施，测试中的DTI不可高於60%。以借款人选择20年还款期为例，而DTI 刚於50%上限，加息2厘后之DTI 将会上升至约60%，刚好通过压力测试；但若然选择25年或以上之供款年期，而DTI亦刚於50%上限，加息2厘后之DTI便已升穿60%。所以，对於供款预算较紧的置业人士来说，此措施之影响会较大。

 

事实上，以20年按揭供款期计，加息2厘后之每月供款将会上升约20%，若工资未能追及此增幅，供款负担已可能变得过重；若遇上经济逆转，断供风险更大增，故金管局此措施乃防患未然。不过，经过97楼市重灾后，借款人在承造按揭方面一般已较为保守，不希望承受过大风险，目前DTI平均约在40%或以下水平，故此措施对普罗大众的影响不大，用家无需担心申请按揭难度因而大大提高。