居屋补价贷款担保计划

日期：2010-09-27

按揭证券公司刚於本月中推出居屋补价贷款担保计划，以便业主可更有弹性解除转让限制。透过此计划，居屋业主可向一按银行申请二按性质之补地价贷款，一按连同二按金额可高达单位市值九成。

由於已届满五年转让限期的居屋，业主可选择於申请补价前出售有关居屋，并在买卖过程使用楼价尾数支付补价金额，故未必有需要先为居屋补地价。而且，补价金额需根据物业市值计算，当楼价趋升的时候，补价金额亦会随之提高；业主若非认为楼价将会持续向上，希望先以较低市值补地价，以待楼价上升时沽出单位赚取利润，便不会急於向银行贷款补地价，损失利息及担保费等支出。现时楼价由低位已累积上升达四成半，居屋补价金额必然水涨船高，加上市场洋溢观望情绪，更加削减居屋业主提前补地价的意欲。

以居屋第4期的置业个案为例，若於08年底以140万元向房署买入一个位於马鞍山的700多尺居屋单位，以现时单位市值之30%折扣率计算补价，金额约为80多万。若申请补价贷款计划并选择三年还款期，每月还款额高达二万多元，并非一般居屋业主可负担，故相信业主多倾向选择较长之还款年期。若改为二十年还款期，每月还款额则约为四千多元，连同一按每月共需还款约一万元；若将单位补价后出租，租金已足可支付有关供款。不过，若将单位用作出租用途，担保费则以总按揭成数超过市值六成的补价贷款部份计算，以二十年期担保费率为3.3%计算，此个案的担保费约为14,000元。由於借款人需於首三年缴交相同金额之担保费(借款人提早清还受担保的补价贷款部分除外)，三年的总费用便需42,000元；相信若非有可观的租金收入，亦未必可推动居屋业主提早补地价。

然而，现时市场上尚有约二十五万个未补地价居屋单位，新措施可为这些居屋业主提供融资渠道，增添处置业权的弹性，并可让业主因应家庭组合的变化或需要将单位补价后出租，多少有助增加中小型单位的供应及加快居屋流转率。

中原按揭董事总经理王美凤