政府重药下市况添变数
日期：2010-11-29
因应楼市泡沫风险增加，政府日前再度推出打压楼市措施，其中以新开徵的短炒印花税最备受关注。新措施下，买家在两年内转售物业，均需支付额外印花税达5%至15%不等。虽则有关额外印花税可由买卖双方共同协商缴付，但相信在实质运作上，额外印花会反映在成交价之内。早前有炒家狂扫所谓 “细细粒” 200万以下物业，其中原因是无需缴付印花税，但现时计及基本成本后，如要在半年内转售物业，等如楼价需在期内急升超过约18%才始有利润。而700万以上楼宇更需急升超过21%方有利润可言，纵使持货一年，若要在两年内转售单位，楼价亦需上升不少於12%；勿忘记，有利润者仍需再缴付利得税。
在此情况下，短期炒卖物业的投资者显然会绝迹，这方面是切合政府实施所谓非常措施的目的，但对於部份用家的入市决定亦难免受影响。由於新措施所影响之转售物业年期长达两年，期内转售不论赚蚀均须缴交高昂印花税，部份用家或会害怕受捆绑及缺乏弹性而不敢贸然入市；加上不少买家置业前会考虑楼市前景，现时楼市增添了不明朗因素，新措施变相会促使一些买家先转买为租。
是次政府措施亦包括收紧楼宇按揭方面，价值800万或以上及1,200万或以上物业的按揭成数分别降至6成及5成，并同时将所有非自住性质、公司名义及工商铺物业的按揭成数降至5成，换句话说，受影响的买家需多付一成至两成首期方可入市。由於800万至1200万物业买家当中亦多为换楼家庭，资金实力较弱的买家便需撤销换楼步署。是次收紧楼按措施虽然不涉及800万以下之物业，但买家亦要留神，超过685万元至800万元以下物业的最高按揭额实则会略为不足7成，原因是设有480万之按揭额上限。
笔者相信，市场上的买家会因短线投资者消失而减少，部份买家亦会转为观望，楼市交投因而无可避免地萎缩。短期市况需视乎多少长线用家决定入市支持楼市及业主的持货能力，若果市场陆续出现急於沽货离场及割价求售的业主，楼价或会出现较显着的跌幅。虽然一些基本利好楼市因素不变，但似乎需要较长时间消化政府措施因素。
中原按揭 董事总经理 王美凤
