2011年楼按利率走势

日期：2011-01-25

展望今年利率走势，先要让读者知道，香港的楼按息率势变化主要受三大因素所影响。

第一：美国利率走势

众所周知，在联系汇率制度下，香港整体利率走势与美国挂勾，若美国重拾加息轨道，香港亦理应重返加息周期，那麽美国会何时加息呢？时而报喜时而报忧的美国经济数据确实令人摸不着头脑，然而当地相互拉动经济的主要市场包括就业、楼房、消费方面仍然疲弱，纵然稍作回升的力度仍很低，为免拖慢尚未回稳的复苏步伐，相信美国尚需一段颇长时间才有条件加息，连带香港亦然。另一方面，香港在过去的减息周期中，没有跟足美国的步伐，减息次数相差两次、幅度则相差超过两厘，假若没有政治考虑以调高利率遏抑楼市，香港实质有条件滞后於美国加息。

第二：市场资金流向

自金融海啸后，各国为了拯救经济纷推宽松货币政策，推低利率，令环球资金流向投资回报高的地区，香港因此吸引大量资金流入，去年银行体系结余更曾一度突破3,000亿元，并将银行同业拆息持续推低至异常低的水平。目前虽则银行水浸情况没有那麽严重，但整体环境变化不大，加上美国第二轮量化宽松政策(QE2)效应亦令市场资金继续充裕，香港经济前景理想，吸引资金流入的机会仍高，此因素令利率上调的机会降低。

第三：银行取态

在本地银行取态方面，市场上投资抗通胀的风气日盛，故不少银行於去年已陆续恢复拓展投资业务，而楼宇按揭能为银行带来不俗的交叉销售机会，间接有助非利息收入的增长。另一方面，楼宇按揭属於优质及有抵押的贷款业务，其拖欠率持续处於历史低位，加上市场资金充裕，而今年整体按揭贷款量料减少；在此情况下，预期银行将继续极力抢占楼宇按揭业务，在激烈竞争之下，银行不会轻易上调按揭利率。

综合上述，笔者预测今年整体息率大致上走势平稳、香港银行同业拆息(HIBOR)料可保持低企。H按之实际息率仍处於约1厘水平，与P按(最优惠利率为基准的按揭)的实际息率约2.15厘相距超出1厘，由於H按与P按的息差仍阔，故H按悭息效果显着，客户对H按的需求自然强劲，亦推动银行更积极推广及批出H按产品。相信H按今年不难持续成为主流按揭，选用比例仍然高企；换言之，预料本地按揭利率可持续徘徊在约1厘之低水平。

虽则今年利率走势应较平稳，然而，在本地通胀逐渐升温下，按通胀率计算之实质利率则会呈下降趋势。今年本地经济增长动力将可延续，在环球食品及原油价格上升、经营成本增加及工资上升等因素下，加上港元跟随美元贬值及内地输入通胀推动下，通胀率将只有继续呈上升趋势，由於本港通胀率升穿3%之势已成，故实质按揭利率等同由去年约「负1厘」降至今年「超过负2厘」之水平。而另一边厢，实质存款利率亦由去年约「负2厘」降至「超过负3厘」之水平；换言之，今年双负利率(实质按揭负利率及实质存款负利率)会进一步加剧，低利率环境延续。双负利率之加深意味市民普遍更不情愿将资金存放於银行，白白让金钱被通胀蚕食，加上实质借贷成本进一步降低，投资寻求高回报的意欲必然有增无减。

中原按揭经纪董事总经理王美凤