H / P息差拉阔造就转按热
日期：2011-02-21
根据05年至09年的数据，银行平均每月批出约1,600宗转按贷款，而在2010年，每月平均批出之转按贷款则多达3,800宗。综合去年转按统计，宗数按年增加120%，贷款金额更大增142%，可见去年出现一股强劲的转按热潮。去年转按贷款所占市场份额亦明显扩大，过往转按金额占总批出贷款额约16%，去年则升至23%。换言之，银行要提高楼按市占率，并非招揽新客源便可，亦要从现有供楼业主着手，抢占转按生意；有见及此，有银行今年亦积极筹措开拓转按市场。
有人指转按热潮乃受低息环境带动，其实主因并非单是低息，因为以往银行同业拆息(HIBOR；简称H)按揭流行之前，主流按揭以最优惠利率(简称P)作为基准。P属於浮息，若本地银行减息，基本上按息亦会跟随P下降，故以往转按动机乃是希望调整P减之固定折扣率部份。例如供楼人士原先获银行出P减2%之按揭利率，罚息期过后希望透过转按获得更大折扣率，例如是P减3%之息率。是次转按风潮主因则是H与P的息差扩阔所致，吸引大量P按用家转用H按。金融海啸后，环球各国纷纷增加大量货币供应以企图挽救经济，市场资金遂流入经济前景较佳的新兴国家及地区，当中包括香港，市场资金泛滥导致拆息持续性处於异常低位，促使H/P息差拉阔至非正常水平。
自2008年11月至今，H与P的息差平均高达4.8厘至逾5厘，而撇除上述银行水浸期计算，过往五年即2004年至2008年10月的H/P息差平均仅约为3.7厘，若再撇除2004年的银行水浸期，H/P平均息差更收窄至2.5厘。正因为如此，H 按的实际息率显着低於P按，目前两者息差仍超出1厘，很自然可吸引用家转用H按了。
另一方面，银行亦因应客户的需求而大力推广H按。於08年底，有大型银行趁拆息低企牵头推出H按吸纳客户，H按之悭息效果逐渐广为人知；其他银行为了竞争，亦相继推出H按。去年首季一间龙头银行正式加入H按战圈后，H按的选用比例更为节节上升，自去年9月至今，H按之选用比例已持续超逾9成。
H回升幅度可超P 应早为息口回升筹划
拆息持续处於异常低位，笔者担心正在供楼的业主会过份沉醉於低息环境，忘记当加息周期重返之时，H按息率上升的幅度会远超於P按。假设未来进入加息期后，美息上升3厘，P亦跟随回升3厘，那麽H是否亦上升3厘？答案很大机会是否定，因为若非银行水浸推低拆息，P/H息差理应回复至正常水平，拆息便很大可能较现时水平上调约4至5厘。
举一例子，借款人承造200万按揭，若选用P按(P-3.1%；P：5.25%)，现时实际息率便约为2.15厘；若选用H按(H+0.7%；2011/02/16之1个月拆息：0.15%)，目前按息则仅为0.85厘。假设加息周期重临，P上调3厘，当然亦连带上述P按息率升至5.15厘；而假设P/H息差收窄至正常水平，H上调幅度便不只3厘，H按息率会升至5厘至5.25厘(假设H按设有锁定利率上限P-3%，故H按息率不会超於5.25厘)；换句话说，P按与H按息率水平理应相若。然而，在上述例子里，以20年还款期为例，加息后之P按供款增加30%，但H按供款却增加达47%。由於不少借款人已享受了长达两年的超低息环境，若要面对如此大增幅的供楼开支，可能会感到吃不消；因此，谨慎的借款人应提早为未来加息筹划预算。
上文转载自置业家居楼市广场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
