解构香港逆按揭计划
日期：2011-04-18
香港按揭证券公司预计在今年年中推行逆按揭(Reverse Mortgage)产品，名为『安老按揭试验计划』。逆按揭顾名思义是属於一种逆转的按揭安排，即并非如传统按揭由业主向银行供款，而是由银行定期每月向业主支付一笔现金款项。条件是业主必须已供满楼，并再将物业抵押予银行，当中同样涉及贷款利息，只是业主在生时无需偿还，直至其离世后，银行才安排收回物业，并将出售物业之收益用作支付之前累积给予业主的款项、利息、保险费及其他服务费等。
香港推行逆按揭的原因，与人口急剧老化问题息息相关，根据政府统计资料，廿多年后香港每4个人当中便有1位是超过65岁的长者；他们可能在营营役役大半生后已拥有一层物业作安居之用，但个人积蓄却未必足够支付退休后的生活费或突如其来的开支。而且，港人长寿，男士平均寿命达84岁，女士平均更达90岁，换言之，退休生活可长达20至30年，基本生活费已逾百万。推行逆按揭一方面可为长者提供多一个融资选择，尤其为『资产富收入贫』的长者以砖头套取现金，改善退休生活；另一方面亦可减轻长者对政府的依赖，纾缓政府在援助长者方面的负担。
若果逆按市场的需求及竞争大，对消费者当然是好事，连带收取的费用及利息亦会较低，但在事实上，逆按揭多属於由政府推动的产品，银行某程度上是在支持政府及履行社会责任的前提下提供逆按揭，虽然逆按揭保险已保障银行无需承担亏损的风险，然而相信银行对於逆按揭业务仍欠缺积极。银行传统业务以赚取息差为主，物业只属按揭贷款的抵押品，银行根本不希望收回物业，更遑论要待20至30年后透过复杂的拍卖或出售物业程序，方可取回贷出之款项及利息，届时物业或许已成欠缺维修之旧楼，甚至需由保险垫底，利润不高。逆按期内银行需长期发放资金予借款人直至其离世，对银行的资金流亦有欠保障。
而且，逆按揭不像传统按揭一样可为银行提供交销售的机会，皆因逆按用家一般是退休长者，对银行来说，他们并非购买银行产品的潜在客户。再者，长者是否可以充份理解逆按揭的条款及借款人的责任，亦是银行关注的问题，尤其在雷曼迷你债券事件阴霾下，银行必然会察觉，若然长者群起表达对逆按之不满，市民大众一般会倾向支持长者，银行之商誉或会受损。
另一方面，尤其在逆按揭推行初期，市场需求量未足以支持一个具规模的逆按市场，经营成本因而较高，削减了逆按业务的吸引力。虽然香港人思想已渐为西化，但目前已成为长者的一群，希望将物业资产留给下一代的中国传统思想仍然牢固，故未必接受银行收回物业的做法。事实上，逆按揭在其他多个国家如美国、英国、加拿大、法国、星加坡、韩国、印度等亦有推行，但使用率不高。
香港房地产市场活跃，不少人视物业为投资工具，业主或宁愿待楼价或租金上升后出售或出租物业，自己转住另一单位，亦未必甘心抵押予银行换取定额款项。更重要的是，长者透过逆按计划获取的款项是固定不变的，并不会与市值或租金上升元素挂勾，亦不会连系通胀问题。过往十年间楼价上升一倍、租金上升逾三成，换句话说，若选择将物业出租，租金回报可不断上升，但选择从逆按套取之金额却不断被通胀蚕食而缩水。加上初期长者碍於对产品认识不深而未必有意欲沾手逆按，他们或许会担心有关计划隐藏一大堆费用、利息，离世后亦无法得知银行以什麽价钱出售物业，会否遇着市道差而须贱卖物业等。
根据香港按揭证券公司公布之优化版安老按揭试验计划，申请人必须为60岁或以上拥有非按揭自住物业之业主，借款人最多为二人，必须联权拥有物业，而用作计算贷款额之物业估值上限为800万港元。根据该计划，借款人可选择固定年期或终生领取款项，由於生死无从预计，笔者相信较多申请人会选择终生提取款项之计划。以一对60岁夫妇并拥有一个500尺、现值250万港元的物业单位为例，二人共同申请安老按揭试验计划，并选择终生收取年金，每月可获取之款项仅为4,500港元，十年合计54万港元；若夫妇改为将单位出租，每月可收取租金8,000港元、租金回报率3.8%，假设每两年续租时租金均上升，十年后租金升幅同样达3成，十年可收租金则可达110万港元，并仍然完全拥有相信已升值不少的物业业权。
不过，逆按揭计划最大的好处是长者可以继续安居於原有居所，并在无需承担任何投资及息率上升的风险下，获得稳定的现金款项提昇退休生活水平。而且，优化版计划新增六个月冷静期，并可让借款人在有需要的情况下获取一笔过金额，用作支付医疗或维修费用，又或让原本未合资格的申请人先清还原有物业按揭等，无疑可给长者多了一个改善现金流的渠道。
上文转载自置业家居楼市讲场专栏
中原按揭 董事总经理 王美凤
