利率迈向正常化实质按息仍低

日期：2011-05-16

银行在两个月接连上调H按息率三次，并削减现金回赠，步伐之快，确实令笔者有少许错愕。目前既非加息周期，是次银行调高H按息乃属於业内认同要扩阔息差的商业决定。

於银行加息前，H按实际息率维持在1厘超低水平已达两年之久，扣除资金成本、行政成本及现金回赠等支出，可以想象银行尚有多少利润可言。故此，银行一直希望扭转局面，惟金融海啸后非利息业务一度萎缩，令传统楼宇按揭成主力争夺市场，激烈的竞争令按息趋降至历史新低点。而今年银行整体贷款增长可观、资金出路增多，如工商铺按揭及商业贷款增加，内地收紧银根令企业纷纷来港融资，这些业务之息差及利润较高，并可提昇业务延展性；加上财富管理及投资业务增长强劲，银行资金可作多元化投放，而无需局限於住宅楼宇按揭。同时，银行的资金需求增加了，港元贷存比率由09年不足70%持续上升至最近达82%，存款量较少的中小型银行已相继调高定存息率争取存款，部份一年期港元定存息率更超逾1厘，资金成本显着上升，贷息又怎有不升之理。故此，当有大行牵头加息，其他银行都纷纷乐於跟随。

银行加息之举为市民响起了息率正在逐步回升的讯号，亦意味利率已渐由超低水平迈向正常化。不过，本地按揭计划一般由浮息及固定息率两部份组成，近日银行上调的是H按之固定利率，至於本地浮息很大程度上跟随美息走势，而美国今年加息机会甚微，故年内本地按息的波动幅度仍然有限。

加息后之实际息率较年初不足1厘上调至现时约为1.5厘至2.2厘不等，事实上，此水平仍处历史低位，尤其通胀持续升温并已逾4%，实质按息(即名义按息减去通胀率)明显处於负数水平，故接连之银行加息没有构成很大的负面影响。事实上，上周卖地成绩理想，壮大买家对后市的信心，市场已迅速消化加息之因素。

在大行牵头下，市场H按息将陆续上调至H+1.5%至H+2%，为何息率上下限可达半厘之阔？其实现时银行普遍按其业务策略、客户关系及风险评估将利率分层化，若属银行之主要目标客户，当然可获批最佳按揭息率及条款。一般情况下，若然按揭申请人的入息稳定、供款占入息比率偏低、信贷纪录良好，兼且物业属自住用途，多被银行视为优质客户，因放贷风险较低；若然入息水平高并属专业人士更胜一筹，因借款人在银行眼中属於交叉销售的潜在高端客户。相反比以上条件较逊的申请人，银行便会因应不同状况按上下限弹性调整按息。

物业用途亦是银行审批按揭的考虑因素，现时楼价几近97高位，对於投资性质的按揭物业，银行一般已提高了警觉性，故部份银行将出租物业的按息略为提高约0.1厘至0.3厘。不少银行亦会衡量与客户之关系，例如客人於申请按揭之银行开立出粮户口、又或其公司在生意上已使用该银行服务多年等，均有机会获批较佳按息。换言之，不同银行审批息率的准则有别，借款人宜多作比较。

中原按揭经纪董事总经理王美凤