延长按揭年期助上车？
日期：2011-07-11
金管局住宅按揭统计资料显示，过往自98年起十多年间，银行批出之按揭还款年期平均约介乎18年至20年，此之所以市场上之按揭相关统计多以20年供款期作为计算单位。不过，近年平均按揭年期持续出现延长之势，最近已延至286个月，即约近24年，为有纪录以来最长。此数据反映选择25年或30年较长按揭年期之借款人呈增加趋势，当中上车客比例占最多，他们主要是希望透过拉长还款期以减少每月供楼金额，一来可减轻供楼负担，二来亦可避免超出银行要求之供款占入息比率上限50%，成功获批按揭并圆置业梦。
以一对新婚夫妇个案为例，两夫妇月入共35,000元，无任何负债，正计划於将军澳购置一个600多尺、楼价为400万之两房单位作为新居，由於首期资金不太充裕，拟透过银行申请9成按揭保险计划上车。若以两夫妇选择20年供款期及银行同业拆息按揭(H按)作计算(基於风险管理，现时银行一般并非以H按息计算借款人之供款占入息比率，而是以锁息上限作评估；此个案以目前一般锁息上限P-2.75%(P:5.25%)计算)，每月供款额为19,077元，供款占入息比率已达55%，超出上限。若延长至30年期，每月供款额即减少25%至14,224元，供款占入息比率亦降至41%，合乎银行审批要求。假设未来息率上升两厘，供款额上升至18,241元，供款占入息比率为52%，亦可通过压力测试。
从上述例子可见，楼价持续上升，延长按揭还款期确有助减低上车上会困难度，但当然，延长还款期令每月归还本金减少，支付利息之期数增加，累积利息亦自然增加了。为方便计算及参考，以息率不变为例，上述夫妇选用30年期之全期利息开支将较20年期增加约达54万元。单看此数字很惊人，不过，按揭计算方法属於息随本减，首数年之利息相差不算很大，倘若买家预期楼价长线上升，透过延长还款期帮助提早上车亦不失为一个可考虑之方法。不少人在上车后5至6年考虑换楼，若有生育计划的更有可能提早由两房更换至三房单位，假设上述两夫妇先以30年期按揭贷款上车，5年后决定换楼，同样以利率不变为例，首5年利息支出较选用20年期实质仅增加18,000多元，但过往5年楼价升幅达80%，假设往后5年同样出现相同升幅，两夫妇所持有之单位价格已升至720万，账面赚320万，那多付的万多元利息已不算得是什麽，而楼价升值部份用作换楼首期已更为充裕。不过，在此提醒读者，以上只是一个预期楼价上升的假设性参考例子，笔者并非预测往后5年的楼价将有同样升幅。
买家亦要留意，物业的楼龄及借款人的年龄同样会影响按揭年期的审批，银行对两者与还款年期的总和设有上限，一般长达50至70年不等。例如买家决定换楼时已年届45岁，银行一般已不可批出长达30年的按揭年期，故买家在考虑供楼期方面亦需留意自己的年龄是否仍合资格。若然心仪的物业属於唐楼、村屋、旧楼等，宜先向银行查询是否可批出所预算之按揭年期，因银行对此类楼宇的看法不一，一般较为保守，例如有些银行仍可就村屋批出长达25年期按揭，但部份银行则规定村屋楼龄及还款年期的总和不可超过25年，换句话说，一些超过10年楼龄的村屋最多只可获批十多年期按揭。
(上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏)
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
