「租平过供」不等於要「转买为租」

日期：2011-07-18

每当楼按利率处於低水平，市场上便较易出现「供平过租」的情况。根据过往纪录，较普遍和持续性出现「供平过租」的时段均在减息期后出现，对上一次约由01年第4季开始，一直延至04年；最近一次则始於08年中，而在金融海啸之后，环球宽松货币政策进一步推低息率至异常低水平，加上市场流行拆息按揭(H按)，楼按利率於09年至今年首季持续处於1厘以下之历史低位，促使「供平过租」的情况持续。

如以平均楼价、7成按揭及20年还款期计算供款，并与平均租金作比较，2009至2010年两年期间，「供平过租」之幅度持续超过一成。直至今年首季，「供平过租」的幅度开始显着递减，而在银行接连调高按息后，「供平过租」之现象已扭转为「租平过供」，即每月之按揭供款金额略高於租金。

虽然银行接连上调H按息，但由於尚未正式步入加息周期，目前实际按息仍介乎约两厘至两厘半之低水平。参考以往数据，只要按息处於3厘以下偏低水平，市场上便会较普遍出现「供平过租」。那为何目前按息仍低，市场却已扭转为「租平过供」呢？主因并非供楼利息上升，而是今年租金上升幅度及速度不及楼价所致。今年楼价上升已逾一成，而租金仅升近半成，事实上，部份屋苑单位在银行加息前已转为「租平过供」，只是在银行加息后，此情况变得更为显着。

基於加息周期越趋接近，市场主趋势仍会倾向「租平过供」，加上额外印花税推出后，投资者多转为长线，入市后将单位放租，租盘增多亦令租金收压，更难追上楼价升幅，间接造就了「租平过供」的情况。

然而，笔者要提醒读者，上述所谓「租平过供」只是从一个简单的平面角度作比较，用家在考虑转买为租，还是转租为买的事情上，实在不能单单比较按月供款及租金，而是需作全盘考虑包括首期预算、还款及持货能力、长短线换楼计划及对后市的看法等。即使租金较按揭供款为低，但租金仅属纯支出，而以目前息率计算之按揭供款当中，本金比例仍达6成，纯利息支出仅占4成。换句话说，对於首期资金较充裕的人，若选择购置物业，目前所需的每月利息支出仍远远低於租金支出；但当然，购买物业之额外费用尚有管理费、差饷等，租金则一般已全包，读者可先扣除相关费用再仔细衡量。

更重要的考虑是，租楼仅作安居，买楼则附有投资价值。97年期间，单计供楼利息部份己高於租金，但楼市仍陷於疯狂状态，正是缘於买家对楼市有强劲升值潜力的看法。上述例子只想指出对楼市前景看法的重要性，笔者当然记得97后楼价大泻的历史，而现时多项影响楼市之基本因素与当年亦不同。若然楼价平稳向上，供楼人士可以坐享财富累积及资产升值，即使楼价下挫，长线用家或持货能力强的人只要坚守不断供，一般仍可过渡至楼市重拾升轨。相反租客不可藉租金累积财富，亦不能从楼市升浪中享有资产升值，但好处是无需承担楼价下滑的风险，不会被物业捆绑资金流动性。不过，加息周期将至，供楼开支将随息率上升而增加，笔者再三建议准买家在考虑入市前，宜备有足够三成首期、每月总供款占入息比率定於四成以下之健康水平。

中原按揭经纪董事总经理王美凤