外围不稳性增加 H按锁息上限尤为重要
日期：2011-08-15
美国联储局在刚过去的议息声明中，明确提出会继续维持目前超低利率水平至少两年。基於联系汇率制度的关系，香港需跟随美国维持低利率，意味香港整体上之低利率环境仍然持续一段长时间。然而，港美经济背驰及增长步伐差异，在美息及港元最优惠利率(P)不变下，银行已四度自行调高按揭计划的固定利率。
今年香港出现十分可观的港元贷款增长，内地收紧银根更加造就企业纷纷来港融资，相反港元存款增速放慢，令港元贷存比率由09年不足70%攀升至今年6月底达84%。银行相继调高定存息率争取客户存款，近日连存款基础最大的龙头银行亦加入战阵，资金成本上涨自然亦增加贷息上升压力。
楼市风险增加亦成为了银行加息的背后原因，今年首季楼价升势加快，短短三个月升幅已达一成，靠近97年高位，加上信贷扩张急速带来隐忧，金管局促请银行重新评估业务风险及资金水平，要求银行减慢放贷，亦造就了银行加息之催化剂。
由於银行只上调了按揭计划之固定利率，属於浮息的P没有变动，银行同业拆息(H)亦继续稳定，故数次加息潮只有对新造按揭的借款人构成影响，原先已上会人士可继续享有超低息优惠，供款负担不会增加。这情况下，新旧业主的楼按利息相差达到1厘或以上，换新楼便得负担较贵的利息支出，某程度上减弱了业主换楼意欲。
近月楼市已受政府收紧楼按措施、银行加息及复建居屋等因素出现呆滞及拉锯局面，近日再受外围形势动荡及卖地成绩远逊预期所拖累，楼市调整期似乎已无可避免地延长。若短期内楼价升值预期减弱令减价盘增加，楼价将出现下调压力，连带将影响银行对於楼按放贷转趋保守，这亦间接促使楼按息率继续存在上升可能性。
经过四度加息潮后，目前H按息约介乎H+1.8%至H+2.3%，按现时1个月拆息约0.2厘计算，实际息率约为2厘至2.5厘；P按则约为P-2.95%，实际息率2.3厘，正式扭转以往H按与P按息率差距大的局面，意味下半年银行不再侧重於H按市场，长达两年时间的H按热潮势将减淡。根据金管局6月份按揭统计，H按选用比例已由高峰期超逾9成降至8成，此数字仍未反映银行第四度加息的影响。
目前银行之间对於H按及P按的积极性存在差异，例如有银行已停止批出H按，只接受客户之P按申请，亦有银行批出之P按息率及现金回赠均较H按为佳，这些都希望在策略上引导客户重投P按。另一方面，基於H按需求仍大，有部份银行继续积极提供H按予客户，批出之H按实际息率仍略低於P按，故仍可吸引不少客户选用H按。不过，借款人需留意，目前H按实际息率仍低，主要是基於银行同业拆息仍处於异常低水平，但实质上，新批出之H按中的固定利率已处於历史高位。虽然整体低利率环境仍会持续，但由於拆息或会受到外围经济动荡及资金外流等因素所影响，故波动可能性较大；加上未来拆息总会由异常低位回升至正常水平，升幅很大机会大於P，故银行为H按用家提供以P为基准之锁息上限相当重要。因此，借款人在选择H按时，以锁息上限最贴近P按市场水平为佳，勿仅以目前H按与P按之实际息率作比较。
*(上文提及之P目前为5.25%)
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
