银行按揭参差度扩大

日期：2011-09-12

今年银行的资金出路增多，在业务上未必需要太过侧重於楼宇按揭贷款，而银行之间的客户存款基础及港元贷存比率有别；这样的情况下，目前银行之间对於按揭的取态及积极性存在差异，批出之按揭息率及条款参差度亦在扩大。

现时与银行同业拆息挂勾的按揭计划(H按)息率一般由低至H+1.7%至H+2.5%不等，银行之间的定价息率差幅可达0.8厘；以最优惠利率为基准的按揭计划(P按)则一般由P-2.75%至P-3.1%(P:5.25%)不等，差幅达0.35%。现金回赠方面可介乎贷款额之0.3%至1%不等，但亦有银行已取消现金回赠，又或改以送赠信用卡签账额取代，这做法可使银行同时间增添按揭及信用卡客户。

除了银行之间提供的按息存在颇大差异之外，目前同一间银行亦会因应业务策略及目标客户将按息定价分层处理，较常见的是以贷款额、物业用途如自住或投资等调整按揭息率。但最近尚有其他较以往不同的情况出现，例如近月港元资金需求增加，银行纷纷积极吸纳客户存款，便有银行将按息与客户存款量挂勾，客户存放多少金额直接影响获批之按揭息率。不难理解，在银行存放100万的按揭客户可获得之息率较只存放20万金额的客户为佳。

事实上，争夺客户存款成风，有银行因此针对性推广按揭存款相连计划。用家可获银行提供一个高息支票户口，存款息率与按息相同，即达2厘以上，较一般存款息率仅为0.001%高出多倍，若能好好运用以大额存款赚取高息，以抵销按揭利息的支出，便能收到不俗的悭息效果，但留意此类计划的存款额上限一般为未偿还按揭贷款额之一半。对於银行来说，开拓此类计划可吸纳较可观的客户存款。以往按揭存款相连计划的息率一般高於市场按息水平约0.25%，但目前有银行为此类计划的用家提供与市场水平相同的按息，甚至有银行策略性推广此类计划，批出之按息较该行之一般H按或P按还低，这可以说与以往市场做法迥异。

当中亦有银行主力吸纳高成数按揭借款人，并交叉锁售保险产品，对於按揭保险计划的用家及同时申请相关保险产品的客户，均可获批出优於牌价的按息并额外获赠购物现金卷。此外，有银行已停止批出H按，只提供p按予客人，又或在批出按揭时以P按为主，若客人主动要求获批H按，息率亦明显较逊，为的是引导客人重投P按。事实上，纵使H按息率与P按水平相同，不少银行仍然希望减少承造H按生意，其中原因是H按业务涉及行政成本较高，H按客户一般选择一个月期拆息为主，银行需要每月定期根据当时拆息重新计算客户供款，并整理相关报告寄给客户。再者，H按以反映银行资金成本之同业拆息为基准，供款额理应随拆息上升增加，有利平衡银行资金成本上升的风险，但近年银行在市场竞争下需提供锁息上限予客户，变相需自行承担拆息上升的风险。

一手楼盘趋向豪宅化，买家多属於银行眼中的优质客户，资金实力较强，加上抵押品属於新物业，基本上没有业权及维修不妥的问题，因此有银行特别为一些优质一手楼盘提供按揭优惠予上会买家，按息及现金回赠亦较优。基於银行审批尺度不一，用家可根据自己的状况选择按揭银行，目前更要货比三家以获取更佳之按揭条款。

(上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏)

中原按揭经纪董事总经理王美凤