收紧多重按揭审批

日期：2011-10-10

金管局於8月份再就有关多重按揭批核向银行发出指引，要求银行在处理此类按揭申请时额外审慎，又或应按情况收紧审批尺度，例如是降低按揭成数又或要求借款人存放一定数额於银行作为后备供款等。政府去年11月已将非自住物业的按揭成数降至5成，有市民认为基本上自用单位以外之第二套房按揭理应早已列入收紧范围，故未能弄清何需新增多重按揭指引。

非自住物业原则上指按揭物业并非借款人自用居住的地方，例如是将物业出租或作长线投资用途等。不过，措施当中亦容许一定程度的弹性，例如购置业物给直属家庭成员如父母及子女，又或原先已购买单位与父母同住，后来因为结婚需置新居等，亦可列为自用物业类别。至於有关多重按揭，则仅以楼按贷款宗数划分，当中不论物业用途，只要在提交楼按申请时尚有另一个未完全清还的按揭贷款，便已列入需加大力度收紧审批准则的个案，变相是扩大了收紧范围。

是次二套房按揭措施的主要着眼点在於为银行信贷风险把关，因借款人必需有足够的还款能力应付不止一个的按揭供款，加上市场风险逐步增加，借款人亦需要有充裕的防守力应对，否则一旦市况逆转，违约机会率便会大大增加。不过，据知有关指引只属於一些参考建议，并非划一规定，故暂时银行之间对於收紧二套房按揭的执行方法存在颇大的差异。以暂时现况来说，银行一般首重借款人的还款能力及防守力，部份在计算第二套房按揭申请的供款占入息比率(Debt-to-Income Ratio)时，将上限由50%降至45%，若超出上限例如达47%，便需降低可批出之按揭成数。某部份银行则着重申请人需通过特别设定的压力测试，如属二套房按揭申请，会要求以目前利率加3厘或4厘作测试，较官方要求加2厘严谨；若未能过关同样需降低按揭成数。

此外，亦有银行自行收紧第三套房或第四套房的按揭审批，主要仍以降低按揭成数着手，又或截然拒绝第四套房按揭的申请。用家值得注意，银行在多重按揭审批方面，并未有统一做法，有些银行亦尚未应对金管局指引厘定执行方式，故相信银行之间仍正在考虑修订现有准则，申请人若担心未能通过审批，宜先向银行查询或进行预先按揭批核。

虽然借款人在申请楼宇按揭时，需要填报现有未偿还按揭贷款及其他债务资料，但由於仅属单方面声明，银行较难查证申请人是否已拥有其他按揭贷款。金管局能於今年向银行提出收紧二套房按揭的指引，主要是基於正面按揭信贷资料库已於4月正式运作。现时只要借款人提交新的按揭申请，便需向银行签署同意书，以示同意披露所有未偿还之按揭贷款宗数，以便银行在需要时向借款人作进一步了解。虽则借款人有权拒绝签署同意书，但实际上，银行在金管局的建议下，会透过大幅上调按息、降低按揭成数甚或拒绝按揭申请，务求促使申请人最终改变主意签署同意书。

另外，银行亦会透过不同方法或提交资料上的痕迹追查申请人有否隐瞒状况，例如银行月结单上显示一些经常性按月开支，或会影响供款占入息比率的计算，故向借款人查询支出用途是否属於债务还款，又或查明其申报的现居地址是否属於按揭物业等。

上交转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤