安老按揭计划成效
日期：2011-10-31
按揭证券公司於今年7月正式推出逆按揭计划，名为『安老按揭』。根据该公司资料，截至9月底，安老按揭的申请宗数达80多宗；以在港推行崭新逆按揭产品的初期阶段而言，反应优於原先市场预期。相对而言，银行对於叙造安老按揭的积极性不大，现时参与银行只有7间，当中更有部份银行实质未接受有关申请。
根据土地注册处登记资料，截至9月，成功获银行批出并提取年金的安老按揭贷款共有30宗，当中9成个案皆由中国银行(香港)承造，可见存款基础雄厚的大银行在安老按揭市场有较大优势。现时银行之间的存款竞争越趋激烈，部份银行更因贷存比率偏高或今年贷款额度已满之关系而需放慢信贷，对於需长期发放资金、利润欠吸引力、行政成本高且未太熟悉的逆按业务，相信银行在商业角度上不会有很大的积极性。但碍於安老按揭有着支持政府及履行社会责任的意义，加上按揭证券公司已为产品厘定多项细节如申请条件、长者辅导安排、各项收费、利息及年金等，银行只需按照程序便可批出贷款，亦无需承担坏账的风险，因若然将来出售物业之款项不足以偿还安老按揭的欠款，差额会透过保险安排承担，故整体上银行对於安老按揭的取态亦总算正面。
9月份安老按揭登记个案中，物业价值於200万元至500万元占最多，达65%，500万元以上至800万元占23%，200万元以下则占7.7%。当中更有一宗属於半山豪宅，物业价值高达2,000万元，属市场意料之外，因市场一直预期申请人多半属於手持现金流较少的中小型单位业主。
暂时安老按揭申请人以中产人士为主，估计主要原因是，属於中产的长者可能於早年已协助子女自置物业，故未必需要将现居或现居所有价值留给子女。申请者的平均年龄达70岁，大部份的子女已属於中年人士，或许已拥有足够的经济能力置业及换楼，故长者大可安心利用自己的物业套取现金改善生活质素。
根据按揭证券公司，申请人选择领取终生年金占最多，比例达35%，相信原因是长者无法预料自己之生死，选择终生年期可确保在生时稳定获得定额生活费，但缺点是每月可获之金额较少。其次较多人选择的是10年期年金，占比达27%，因每月可获取之年金最多。以目前安老按揭平均物业价值390万元及平均长者年龄70岁为例，若选择10年期，单人申请者每月可获年金19,890元，较终生年期可获取之12,090元多出7,800元。不过，若选择终生年期，假设由70岁领取年金直至100岁，单计年金已达580万，超出物业原价值近50%，若然物业升值已超出此幅度，银行卖出物业支付所有欠款、利息及费用后，后人仍可取回余额，若然物业价值未有此升幅便等於赚了。
若以上述半山豪宅个案为例，假定申请人为70岁及选择10年期年金计算，每月可获金额高达40,800元（可计算年金之物业价值上限为800万元），对於一般已供满物业、子女已独立的长者来说，数万元生活费绝对是相当充裕，相信居住於豪宅的长者并非要透过安老按揭应付生活费，而是希望增加每月流动资金提昇生活水平或作其他用途为主。
香港人口正在急速老化，随着日后长者对逆按认识渐多，加上「60后」一辈已渐为西化，相信逆按揭之潜在需求将会增加。
上交转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
