二按添弹性 预算供楼负担要留神
日期：2011-12-12
近数月一二手市况迥异，二手市场主要仍处於业主买家拉据局面，成交稀少；一手市场受惠於发展商积极以贴市价沽售单位，销情理想。现今新盘讲究用料配套，加上独有多元化付款优惠及按揭安排，若订价吸引，二手市场购买力很容易被摊薄。
笔者收到读者查询，正欲购买一个价值为800万元之二手物业作为换楼之用，碍於政府收紧楼按成数，800万元之首期由3成增至4成，由於首期资金不足，故希望申请二按以助入市。然而，根据现时一般与银行协订的按揭条款，若未获首按银行同意，借款人是不可再以按揭物业作为抵押及进行贷款，由於银行基本上是不会容许买家自行申请一按之上的第二个抵押贷款，故上述读者恐怕未能如愿。至於坊间不少财务机构声称之二按贷款，实质只属於冠以别名的私人贷款，并非真正以物业作抵押，亦未获首按银行同意，故利息明显较楼按息率为高，实际息率一般在十厘之上，并不划算。
现时买家若希望获得超过七成之按揭贷款，一般须透过按揭保险计划申请，当中须由银行及香港按揭证券公司共同审批，借款人需支付涉及之按揭保险费，但好处是息率划一。不过，由於上述读者心仪之物业价格已超逾该计划之楼价上限600万元，故亦未能透过该计划增加借贷。
从上述读者查询，可见在政府收紧楼按措施下，确实窒碍了一些买家在换楼方面的决定。不过，在近月新盘销售中，陆续有发展商为新盘买家提供高达楼价两成之二按贷款，这便正好可解决买家首期资金不足的问题。为何一手买家可获得二按？原因是发展商一般在开售楼盘前已与银行达成协订，故买家可获首按银行同意二按安排，而有关二按贷款只可由发展商旗下或其合作的财务构机提供。
同样以楼价为800万元为例，二手物业买家需筹备基本首期为320万元，但若转为购买设有二按之一手楼盘，买家之基本首期便可降为160万元。但要留意，首按银行在衡量买家的供款占入息比率时，会将一二按总供款一并列入计算。而且，若发展商提供初期特惠二按息率予买家，例如首两年二按息率为1厘，第三年起则以P计算，银行将以P息率(目前为5厘或5.25厘)计算二按供款部份。以按揭年期25年为例，二按供款为6,030元，连同首按平均息率为2.5厘计算，总供款约为27,500元，假设买家月入60,000元，供款占入息比率便为46%。但由於二按计划已订明在第三年起，息率将以P计，二按供款将增加54%至9,285元(为方便参考，假设P不变)，供款占入息比率亦升至51%，超出金管局订明之50%上限，故银行一般是不会批出有关首按贷款。
二按贷款固然可纾缓买家的首期负担，但买家应小心计算两个按揭的总供款有否超出自己的还款能力。而且，二按息率一般较首按为高，在上述例子中，由第三年起，每月供款之利息比例便由原先只占约2成增至7成，摊长25年期的累积利息可逾百万；故若财政上可负担，可於罚息期过后或资金实力足够时尽快清还二按贷款。不过，近日亦有发展商为个别新楼盘提供全期与市场息率水平相若的二按贷款，打破了二按息率高昂的惯例，若其他发展商跟随做法，购买力将进一步聚焦一手市场。
上交转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
