松绑楼按成数 以支持有实质需要的流转
日期：2012-01-09
回顾政府自09年10月起至今先后共推出了四次调控楼市措施，当中包括降低按揭成数、修订供款占入息比率、增设供款压力测试及最为人争议之额外印花税等。
政府当时推出有关措施主要是要冷却炽热的楼市，遏抑炒风、防止资产泡沫，以及防御银行信贷风险等。成效如何？现时市场上炒风已绝迹，楼市交投严重萎缩至不正常状态，过往十年二手物业市场平均每月登记量达6千多宗，近月则为3千多宗或以下，跌至近03年沙士时期水平，反观楼价却没有大幅下调，2011年截至12月底整体楼价跌幅仍在5%之内。原因主要是炒家离场，物业市场以用家及长线投资者占比为主，长线投资者在外围及金融市场动荡之时，自觉持有砖头收租及保值最稳阵，加上资金实力较强，故不会轻易降价出货；用家更加不愿将自用单位割价出售。更甚的是，碍於政府收紧楼按成数，不少用家换楼便需提高首期资金，加上去年出现六度银行加息潮，业主换楼需以新按息供楼，随时较原有按息高达2厘，这些都在窒碍业主换楼决定。楼市流转度异常地低，可以想像部份有实质需要换楼的人士亦搁置了更换新居的决定。
在近月笔者接触的朋友或客户当中，亦有一些是面对相类问题的，由於首期资金不足是最基本的问题，故他们根本未敢构思换楼计划。以一对夫妇个案为例，二人现时正在居住一个约600多尺的两房单位，为了迎接第二个小孩的诞生，希望更换区内一个较大约900多尺的三房单位，楼价约为850万元。夫妇现居单位於两年多前以335万元购入，现尚欠银行按揭贷款222万元，由於单位目前已升值约34%至450万元，故售出原有居所可增加首期资金约228万元，连同夫妇二人约近80万元之积蓄，原本已可如愿购置单位更换，并足以支付相关从价印花税、代理佣金及律师费等。但在收紧楼按措施下，夫妇所需之基本首期由楼价3成增加至逾4成，即由255万元增加至350万元，二人根本无法多拨95万元作为首期，索性放弃换楼计划。上述夫妇二人每月入息共8万元，若按照现时按揭额上限，为上述850万元之单位承造500万元之按揭贷款，供款占入息比率仅33%，即使如以往可承造达7成按揭，供款占入息比率亦仅为39%。市场上有不少同类个案，夫妇二人的供款能力是充足的，但政府措施令首期大增，一般家庭储蓄得来的流动资金未必很充裕，故虽有实质需要，亦无法换楼。
笔者明白，在外围动荡及市场风险有可能增加的情况下，政府有必要加强银行面对信贷风险的防守力，确保银行体系稳健，及避免借款人过度借贷，故暂时无需放松对投资者及内地人士的收紧楼按措施，按保计划亦可维持最高达9成而非9成半，以避免杠杆过高。然而，对於购买 1,000万以下中价物业的自住用家，则可考虑放松楼按措施，以增加有需要性的流转。目前炒风已全然收敛，用家主导市场，故不易出现以往楼价大跌6成的现象，因此按揭抵押品价值大跌的风险不大。当然，在维系银行体系稳健的层面上看，确保借款人有足够的还款能力及防守力面对经济逆转及未来息率回升相当重要，故维持借款人的供款占入息比率上限及压力测试仍然属於必须性审批准则。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理 王美凤
