龙年按息走势
日期：2012-01-30
回顾去年市场一共出现了六次楼按加息潮，扭转了09至10年间长达两年的超低息时代，按息由去年初约1厘逐步上升至年底约2.5厘水平。虽则2.5厘仍属偏低水平，但由於超低息环境已维持一段颇长时间，对於在美国未加息前，年内却接连上调息率，累积幅度达1厘半或以上，不少用家确实未能在短时间消化。09至10年间新造按揭及转按宗数共超过30万宗，透过转按省息甚为炽热，大部份按息仅约1厘水平。去年银行调高的是新造按揭的固定息率，故现时不少业主仍然享用旧有超低息供楼，他们若要置新居或换楼便需以新按息供款，当中需多付1倍半的利息支出，入市意欲很自然受到影响。
去年影响银行加息以商业因素为主，贷款增长强劲，银行的资金出路增多，令他们更有条件扭转一直认为楼按息差太窄的局面。而另一边厢，存款增长却追赶不及，促使贷存比率持续上升，去年第二季起银行之间的存款竞争不断加剧，他们相继增加定存息率争取存款，资金成本上升亦直接为银行带来调高按息的压力。此外，信贷扩张急速带来了隐忧，金管局亦曾促请银行重新评估业务风险及资金水平，要求银行减慢放贷，这亦造就了银行加息之催化剂。
踏入龙年，息率走势又会如何？上述影响银行加息的几个商业因素似乎未至於再恶化，甚至有机会得到纾缓，从这层面上看，像去年频频加息的可能性正在减低。加上今年整体贷款增长减慢，港元资金分布不如去年般紧张，而本地楼按贷款质素较高，银行对於楼按的取态应会甚为正面。虽然银行目前对於扩阔息差的意愿维持强烈，但相信银行即使再加息，幅度可能仅於半厘之内。换言之，今年楼按息率料较平稳，可於3厘上下水平徘徊。
然而，息率去向却可能受到市埸风险因素影响，现阶段欧债危机继续困扰市场，美国经济未稳，并已表明延长现时超低息率水平至2014年底，但假若外围突然恶化并令资金大幅外流，拆息将会抽升；而若然经济下行风险增加，银行或需加息平衡风险。不过，幸未见有关风险因素在恶化。
由於楼市前景尚未明朗，银行虽则希望在年初积极争取楼按客户，但由於物业交投稀少，银行亦难以透过薄利多销的方式吸纳按揭贷款，并对潜在风险保持较大的警觉性。尤其中小型银行的资金成本较高，故目前有少部份银行基本上放弃在楼按息率上与同行竞争，坚守较高息差利润，批出的按息较一般水平为高，令现时市场上银行之间的按息仍然维持一定程度上的参差。
除了上述，今年P按再度主导按揭市场，根据金管局资料，12月份P按选用比例已上升至9成，传统普及的P按年代已重临。事实上，去年12月份银行同业拆息逐步上升，1个月拆息由11月平均为0.23厘升至最近约0.36厘，令目前H按平均息率达2.7厘，高於P按之2.5厘。既然H按实际息率较高，且波动性大，吸引度将会进一步减弱。再者，H按计划内之固定息率实质已较去年初增加逾1厘半，P按加幅则仅为半厘之内，当未来拆息由现时低位回升至正常水平，又或因资金大幅外流而抽升，H按息率便明显高於P按了。现时大部份银行均以推广P按为主，部份银行更加取消了H按计划，目前借款人选用P按可谓较为合适及低风险的。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理王美凤
