楼市小阳春非由超低息带动
日期：2012-02-13
美国联储局於1月份议息后表明延长目前超低息水平由原本2013年中至2014年底，意味香港之低息环境将再延续近三年。此消息一出，即被解读为推动楼市小阳春的一个利好因素。但实质上，自08年金融海啸后，各国刻意营造低息环境救市，香港跟随美息，楼按计划中的最优惠利率(P)及银行同业拆息(H) 自08年底均处於低水平，至今已达三年之久，再延长三年低息的刺激作用又有多大？
按息低企等同借贷成本减少及供款能力增加，无疑是其中一个利好楼市的因素，不过，参考过往数据及历史，却会发现以往较常出现的情况并非按息降楼价升，相反是按息楼价齐升的现象占多。
事实上，楼价上升并非单一原因所致，而是受到一些复合因素带动，如经济及就业状况、土地及楼宇供应等。不过，笔者认为最直接的因素是买家对楼市前景及楼价升值潜力的预期。96年楼价急升，当时经济增长高，就业市场蓬勃，失业率不足3%，市民对经济前景十分乐观，加上高通胀拉动置业保值的需求，虽然楼按息率高达10厘，但减去高通胀率的实质按揭息率仅约2厘水平。更重要的是，当时市民眼见楼价升个不停，普遍预期楼价长升长有，买楼必赚心理从当年排队买楼风潮可见。
97年金融风暴下楼市泡沫爆破，楼市展开长达6年的跌势，按息亦逐步下降， 期内虽曾为楼市带来短暂的支持作用，却没有令楼市转势，大势仍是向下，主因是经济低迷，长达数年的通缩期现金为王，计及通缩期因素的实质按息率更曾高逾10厘。而且，期内失业率高企，03年曾升近9%，就业市场不振，入市意欲低沉，即使当年按息进入新低水平亦未有为楼市带来正面作用。
05年香港跟随美国正式进入加息周期，楼市没有因此受打击，反而随着经济前景好转，失业率回落，市民预期楼市转势向好而令楼价重拾升轨。从以上历史可见，息率升跌并非影响楼市的主要因素，息率与楼价齐升齐跌的情况亦较多，这是较合情理的，在一般情况下，经济疲弱便得减息救市、经济出现过热便得加息调节，所以很多时候减息期内经济不稳，连带入市意欲薄弱；相反加息期内经济大多表现理想、劳工市场坚稳，加上高通胀水平，市民无论是上车换楼或置业投资的信心亦增强，自然有利推动楼价上扬。
然而，08年金融海啸之后，本地楼价於09至10年反弹劲升，期间按息降至历史新低，与以上楼价息率齐升的情况相反。香港采联系汇率制，得跟随美国维持超低息水平，但实际上香港与美国经济并非同步，美国经济数年来均疲弱不堪，相反香港背靠经济增长强劲的中国，海啸后经济快速回复可观的增长，通胀升息率降令市场持续出现实质负利率环境。加上各国宽松货币政策下，大量热钱曾一度涌入亚洲地区包括香港，而来港置业的内地客人不断增加，供求失衡之下，本地房产价格被推高，直至政府数次出招压抑楼市，才确定於去年下半年步入调整期。
近日自踏入立春，楼市明显转活，小阳春始现，当中买家比例以用家为主，相信是受到累积购买力释放及业主叫价回软等因素推动，而美国公布延长超低息年期的影响不大。不过，本地银行在楼按取态上已转趋积极，并已逐步加大力度推广按揭业务，相信亦有助利好市场气氛回暖。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理王美凤
