适时运用按息扣税期可多收悭税之效
日期：2012-03-12
财政预算案提及将居所贷款利息扣税期由原定十年延长至十五年，以纾解供楼人士的税务负担。供楼人士可於十五个课税年度申请将供楼利息拨作薪俸税或个人入息课税扣除额，每个年度的扣除额最高为10万元。由於十五个扣税年期由纳税人自由选择，故业主可根据息率走势预期、换楼计划、入息状况或按自己不同需要选择是否使用有关按息扣税期。
以目前平均按息仅2.3厘计算，按揭额约达400多万元方可足额使用10万元按息扣税额。由於居所贷款利息扣税优惠已推出超过十年，不少业主可能已享用完十个扣税年期，换言之，现时只余下五个年期可供扣税。以现时银行批出的平均按揭金额约250万元计算，整年之按息仅约5万多元，若预计将来换楼所需按揭贷款额较大，可考虑留待其他课税年度才使用按息扣税额。
何时使用供楼利息扣税额较着数？实际上需视乎业主预计何时可较贴近使用达10万元扣税额上限。现时处於低息期，未来息率总会掉头回升，假若未能用尽该年度的按息扣税额，而尚有较长如超过20年的供款期，大可考虑将来利息回升时才使用扣税额。但若然利息较平稳或偏高，於较早的供楼年期便更有机会足额使用10万元按息扣税额，原因是按揭以息随本减的方式计算利息，开首数年的利息比例较高。
上车人士或许希望及早使用按息扣税优惠以减轻负担，由於首次置业人士足有长达15个年期可供扣税，故先按自己情况享用扣税优惠才於其后年度考虑是否连续性使用便可了，亦说不定有关优惠於未来或再延长。
倘若纳税人在扣减了各项免税额后，该年度的应课税入息实额不太高，可以考虑留待将来入息较高或有较大需要时才享用扣税优惠。因为税率是按照应课税入息实额累进计算，首4万元以内之税率仅2%，再另外4万元的税率已升至7%，而税率最高达17%，当中的差幅甚大，故入息较高的人士可透过免税额减免的税款亦越大。
另外，按息扣税额是以整个物业而非个人支出的供楼利息计算，很多夫妇都是以长命契形式联权共有物业单位，若两夫妇皆为纳税人士，基本上只能平均享用该物业的供楼利息扣除额，即每人只能分别扣除5万元，而非10万元。情况亦有例外，如妻子属於家庭住妇，无需要纳税，便可提名丈夫全数享用10万元扣税额。若然有关物业单位由分权共有人持有，例如是哥哥拥有3/4业权，弟弟拥有余下的1/4业权，那哥哥及弟弟便会分别按比例获扣除7万5千元及2万5千元供楼利息。
注意申报供楼利息扣税额之有关物业必须为纳税人的主要居所，换言之，若单位并非住宅，而属於工商铺类别，该单位并不可用作扣税。另若然纳税人从发展商购买楼花并选择即供付款，而有关单位并未可供入伙，即并非纳税人於该年度居住的地方，有关楼花按揭利息亦不可用作扣税。
不少业主亦爱将物业重按套现作投资之用，那便需要留意，即使有关单位用作自住，但假若有关按揭贷款并非用作购置物业，而是用作其他用途，有关涉及之按息亦不可用作扣税。纳税人都希望想办法运用扣税额减轻税务负担，目前每人合共可选择15个年度的供楼利息扣税期，要适时运用得宜，才可多收悭税之效。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理 王美凤
