银行取态有助为楼市保暖
日期：2012-04-02
楼市於农历新年后出现小阳春，交投量急速反弹，推动楼价重拾升轨。接着市场出现多项利好消息，欧央行推出第二轮长期再融资操作(LTRO2)纾缓欧债危机、人行降低银行存款准备金率、本地银行积极放贷并下调楼按息率等，巩固了买家的入市信心。虽然经过一轮消耗后，市场渐渐出现业主反价及买家未敢追价的局面，加上新政府房策未明，令二手交投放缓；但由於银行楼按取态积极，为楼市继续输血，短期内楼市交投趋向平稳发展机会较大。
最近市场上广泛报导银行楼按竞争转趋激烈，传统上，银行於年头经营楼按业务的积极性较大；自楼市转旺，银行便希望抓紧时机争取新年度的按揭客户。根据金管局统计数字，近月银行的港元贷存比率稍见回落，可见银行资金已松绑，存款竞争亦已显着降温，故资金成本压力得以纾缓，令银行有空间略为下调按息以增加竞争力。
目前整体平均按息已由年初约2.5厘降至2.25厘，减幅达1/4厘，最近银行在竞价方面亦表现积极，部份更为目标客户提供低至2.15厘至2.2厘之息率，现金回赠亦高达贷款额之1%。银行眼中的优质客一般包括大额存款客户、供款能力高的客户、收入稳定的公务员等，银行多愿意提供较佳的按揭息率及条件，此类客户的信贷风险低，而且在其他环节的潜在需求较太，可为银行提供不俗的交叉销售机会。笔者相信上半年整体按息仍会处於2.15厘至2.3厘低水平，有助为楼市气氛保暖。
鉴於金管局於10年曾就按息下限建议，而P按息率低至2.15厘已达下限，故相信再下调空间无几。在这情况下，近日有银行重新推出H按计划，实际息率低至2.1厘，以增加按揭产品的选择及客户的注意力。不过，统计数字指出最近H按选用比例仍仅有约3.4％，大部份客户偏重选择P按为主。基於银行同业拆息波动性较大，H按息率若非明显低於Ｐ按，暂仍难成气候汇聚用家。用家若然锺情选择Ｈ按，必先留意银行提供的封顶息率与市场息率水平差距会否太大，以免当拆息回升时利息支出大增。
在楼按竞争下，市场开始揣测会否折返以往H按年代之超低息水平，Ｈ按於海啸后曾普遍低至H+0.7%的水平，以近日的1个月拆息计算，即实际息率低至1.1厘。笔者相信机会甚微，海啸后资金泛滥，资金成本甚低，银行亦需寻求资金出路，港元贷存比率持续处於80%以下偏低水平，有别於现在环境。现时部份银行的定存息率仍然高达1厘或以上，从这点看来，按息再下调空间确实不大。
基於银行再调整按息的空间有限，不少银行近日进一步增加产品的多元化特性、加强配套服务及周边优惠以提升竞争力，例如是推出与高息存款挂鈎的按揭产品、向出粮户口的客户提供较佳的按息优惠等，此类推广一方面可藉优惠吸引客户，另一方面亦有助银行加强存款基础，稳定资金流，可谓达致双赢局面。其次亦有为按揭客户增加不同形式优惠如信用卡、保险及商户折扣等，而在服务层面上则再加以优化，例如是增添弹性按揭服务时间、预先按揭批核服务及缩短审批时间等。
银行减按息、增优惠，对楼市必然是好消息，然而，楼按计划五花百门，用家应按自己的不同需要及状况选择及比较。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理 王美凤
