善用按揭存款挂钩计划可悭息
日期：2012-04-16
银行在楼按业务上取态积极，除了减按息以增加竞争力外，亦推出多元化产品吸引客户，最近相继有银行积极推广与存款挂钩的按揭产品。市场上此类计划分为两款，一款是借款人可於按揭银行获得一个高息存款户口，利息与按揭利率相同；由於目前一般存款息率仍近乎零，定期存息亦仅为1厘或以下，故两厘多的储蓄利息已具一定吸引力。此类计划较适合有储蓄习惯或较常有额外存款的人士，假设按揭额为300万，按揭息率2.3厘，供款期20年，如借款人每月额外存款4,000元作储蓄，以息率不变计算作参考，全期总储蓄利息便会多出一般户口约15万元。
此计划另一好处是无需担心资金被锁死，用家可以随时提存储蓄户口内的存款，而利息亦按每日户口结余计算。对於经营生意业务的人士，常有大额流动资金往来，又或一些持有较充裕资金作投资的人士，都很适合选用此类高息存款挂钩户口，按需要停泊资金於户口内赚息，便可轻易透过多赚的存款利息抵销部份按揭利息支出。但需留意此类计划一般设有存款金额上限，较常见是定於未偿还按揭额的一半。倘若存款金额超逾上限，部份银行仍可就超出之金额提供一般活期储蓄利息，但亦有银行是不会提供任何利息。
另一款是按揭存款相连的综合户口计划，借款人可因应自己的财政状况或储蓄习惯随时存钱於户口内，透过直接减低按揭本金，以节省利息支出，这样等同可随时偿还按揭本金，而无需如传统按揭计划般收取部份还款手续费或罚息。而且，借款人亦可随时动用有关额外供款，按揭利息是按每日贷款净结余计算，故弹性甚高。这计划较上述高息存款户口计划还多一个优点，用家可藉扣减本金从而缩短还款年期。同样以按揭额300万，按息2.3厘，供款期20年及借款人每月额外存款4,000元於综合户口作为例子，全期利息可节省达19万元，还款期亦由20年缩短至约15年，借款人可加快完成整个供款历程。计划中的存款金额上限一般亦定为未偿还按揭额的一半，若超逾上限，银行或会要求借款人支付存款服务月费或手续费，这点借款人宜向银行查询清楚。
最近有部份银行积极吸纳客户选用这类按揭计划，当中更有银行创新地提供双币存款挂钩计划。由於选用这类按揭计划的客户多属於资金较充裕或较多资金往来的中产人士、投资者、或经营生意人士，故银行策略上推广这类按揭计划的好处是可以吸纳特定优质客户，并有助增强存款基础及资金流。事实上，虽然近月港元贷存比率呈下降趋势，但仍处於超过80%的水平，反映银行争取客户存款的意欲仍强。
按揭存款相连计划的息率一般略高於传统计划约0.15厘至0.25厘，现金回赠亦稍逊，若未能好好运用有关特点，则只会有反效果，就是要支付较多的利息支出。不过，在银行的积极推动下，现时这类计划的按息已在逐步降低，与一般传统计划的息差正在收窄；有个别银行更可提供低至P-3%(P为5.25%；即2.25厘)之按息予这类计划的客户，现金回赠亦高达贷款额之1%，变相与市场按息及回赠水平看齐。换句话说，客户可享低贷息兼额外高回报之优惠，即使借款人未能维持存款习惯以达悭息之效，亦不会有利息方面的损失。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理 王美凤
